RJ 213 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien: Zeitwert, Anschaffungskosten und Neubewertungsrücklage
Ein vermietetes Gebäude oder ein Grundstück, das Sie wegen der Wertsteigerung halten, ist kein Betriebsvermögen, sondern eine Kapitalanlage. RJ 213 bietet zwei Bewertungswege mit großen Folgen für Ergebnis und Ausschüttungsspielraum.
Die kurze Antwort
Immobilien, die Sie zur Vermietung oder wegen der Wertsteigerung halten, sind eine Finanzinvestition (RJ 213). Alle diese Immobilien bewerten Sie entweder zum beizulegenden Zeitwert, ohne Abschreibung, mit Wertänderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung und einer Neubewertungsrücklage, oder zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibung. Eine Kleinstgesellschaft darf nicht zum Marktwert bewerten und bleibt daher bei den Anschaffungskosten.
Aktualisiert am 30. Oktober 2026
Eckdaten
| Richtlinie | RJ 213 (angepasst 2025), gültig für Geschäftsjahre ab dem 1. Januar 2026; für 2025 inhaltlich gleich |
| Kleinst und klein | RJk B2.2; für Kleinstgesellschaften gilt zusätzlich das Verbot des Marktwerts (Art. 5a Besluit actuele waarde; RJk M1.303) |
| Gesetz | Art. 2:384 Abs. 1 BW, Art. 2:390 BW, Art. 11 Besluit actuele waarde |
| Wahl | Eine Grundlage für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (RJ 213.501; RJk B2.205) |
Wann ist eine Immobilie eine Finanzinvestition?
Eine Immobilie als Finanzinvestition bringt Miete, Wertsteigerung oder beides, und nicht die Zahlungsströme Ihres eigenen Betriebs (RJ 213.105). Denken Sie an ein Büro, das Sie an Dritte vermieten, Grundstücke, die Sie ohne feste Absicht halten, ein leeres Gebäude, das Sie vermieten wollen, und ein Gebäude im Bau, das später zur Finanzinvestition wird (RJ 213.106). Keine Finanzinvestition ist eigengenutzte Immobilie, auch wenn Sie darin Personal unterbringen, und Immobilie, die Sie zum Verkauf oder für einen Auftraggeber bauen (RJ 213.107).
- Gemischte Nutzung. Sind die Teile einzeln verkäuflich, bilanzieren Sie sie getrennt. Andernfalls ist das Ganze nur dann eine Finanzinvestition, wenn der eigengenutzte Teil unwesentlich ist (RJ 213.108).
- Zusatzleistungen. Sicherheits- und Reinigungsdienste für Mieter ändern nichts. Betreiben Sie selbst ein Hotel im Gebäude, ist es eigengenutzt (RJ 213.109–110).
- Innerhalb des Konzerns. Vermietet eine Tochter ein Gebäude an ihre Mutter, ist es im Abschluss dieser Tochter eine Finanzinvestition, im Konzernabschluss aber eigengenutzt. Vermietet die Mutter das Gebäude an eine Tochter, die sie konsolidiert, ist es auch in ihrem eigenen Abschluss eigengenutzte Immobilie (RJ 213.113). Das betrifft viele Holdings mit einer Betriebsgesellschaft.
- Zweifel. Ist die Einordnung nicht eindeutig, legen Sie eigene Kriterien fest, wenden sie stetig an und nennen sie im Anhang (RJ 213.112).
Erstbewertung und die zwei Modelle
Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie setzen Sie mit dem Anschaffungspreis einschließlich Transaktionskosten an: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting), Notar und Beratung (RJ 213.301–302; RJk B2.204). Danach wählen Sie ein Modell für alle Ihre Finanzinvestitionen in Immobilien.
- Beizulegender Zeitwert. Der Wert zum Bilanzstichtag, ohne Abzug von Verkaufskosten (RJ 213.505–506). Es wird nicht abgeschrieben, und eine Rückstellung für Großreparaturen bilden Sie nicht (RJ 213.403 und 213.503). Eine Wertänderung geht in die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres selbst (RJ 213.504). Eine Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen wird empfohlen, nicht verlangt (RJ 213.502).
- Anschaffungskosten. Sie folgen dem Anschaffungskostenmodell der RJ 212: Abschreibung auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden, und Erfassung außerplanmäßiger Wertminderungen (RJ 213.515). Mittelgroße und große Gesellschaften geben dann trotzdem den Zeitwert an (RJ 213.805).
Weil es für Immobilien keine häufigen Börsennotierungen gibt, bilden Sie beim Zeitwert eine Neubewertungsrücklage für den nicht realisierten Gewinn. Die Rücklage ist auf die Differenz zum Buchwert auf Anschaffungskostenbasis begrenzt. Diesen Buchwert ermitteln Sie ohne Abschreibung oder mit der Abschreibung, die Sie beim Anschaffungskostenmodell gehabt hätten; Sie geben an, welche der beiden Varianten Sie wählen (RJ 213.504; RJk B2.206).
Die Neubewertungsrücklage ist nicht höher als der Unterschied zwischen dem Buchwert auf Basis des Anschaffungs- oder Herstellungspreises und dem Buchwert auf Basis des bei der Bewertung zugrunde gelegten aktuellen Werts der Vermögensgegenstände, auf die sich die Neubewertungsrücklage bezieht. Diese Rücklage wird um den für einen bestimmten Vermögensgegenstand in die Rücklage eingestellten Betrag gekürzt, wenn der betreffende Vermögensgegenstand veräußert wird. Eine Wertminderung eines zum aktuellen Wert bewerteten Vermögensgegenstands wird der Neubewertungsrücklage belastet, soweit dieser Vermögensgegenstand zuvor zugunsten der Neubewertungsrücklage aufgewertet wurde.
Die Bewertung zum Marktwert ist für eine juristische Person im Sinne von Artikel 395a von Buch 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zulässig.
Fallbeispiel: ein vermietetes Büro, zwei Modelle
Pandhuys Beheer BV, eine kleine Gesellschaft, kauft am 1. Januar 2025 ein Büro, das sie an Dritte vermietet. Der Kaufpreis beträgt € 1.000.000; mit Grunderwerbsteuer, Notar und Beratung liegt der Anschaffungspreis bei € 1.110.000, davon € 310.000 Grund und Boden und € 800.000 Gebäude. Ein Gutachter bewertet die Immobilie Ende 2025 mit € 1.180.000 und Ende 2026 mit € 1.140.000. Beim Anschaffungskostenmodell würde sie das Gebäude über vierzig Jahre abschreiben, € 20.000 pro Jahr.
| Zeitwert | Anschaffungskosten | |
|---|---|---|
| Buchwert 31-12-2025 | € 1.180.000 | € 1.090.000 |
| Ergebnis 2025 aus Bewertung | + € 70.000 | − € 20.000 |
| Buchwert 31-12-2026 | € 1.140.000 | € 1.070.000 |
| Ergebnis 2026 aus Bewertung | − € 40.000 | − € 20.000 |
| Neubewertungsrücklage Ende 2026, ohne Abschreibung gerechnet | € 30.000 (1.140.000 − 1.110.000) | – |
| Neubewertungsrücklage Ende 2026, mit fiktiver Abschreibung | € 70.000 (1.140.000 − 1.070.000) | – |
Beim Zeitwert bucht Pandhuys den Gewinn von 2025 ins Ergebnis und stellt zusätzlich € 70.000 in die Neubewertungsrücklage ein (Berechnung ohne Abschreibung), zulasten der freien Rücklagen. Diesen Teil kann sie nicht als Dividende ausschütten. Bildet sie eine latente Steuerschuld auf die Neubewertung, darf sie die Rücklage damit kürzen (Art. 2:390 Abs. 1 BW). Im Anhang gibt sie die Summe der Neubewertungen an und welche der beiden Berechnungsweisen sie für die Rücklage verwendet (RJk B2.206 und B2.211).
Als Kleinstgesellschaft darf Pandhuys nur die Spalte der Anschaffungskosten verwenden: Immobilien als Finanzinvestition zum aktuellen Wert wären Marktwert, und der ist für sie ausgeschlossen. Als mittelgroße Gesellschaft mit dem Anschaffungskostenmodell gibt sie Ende 2026 den Zeitwert von € 1.140.000, die Mieterträge und die direkten Betriebskosten an (RJ 213.802 und 213.805).
Wählt Pandhuys die steuerlichen Grundsätze (Art. 2:396 Abs. 6 BW), folgt die Bewertung der Steuerbilanz: Anschaffungskosten mit Abschreibung auf das Gebäude bis zum steuerlichen Restwert. Eine Neubewertung passt dazu nicht.
RJ 213 pro Größenklasse
| Klasse | Bewertung | Anhang |
|---|---|---|
| Kleinst | Nur Anschaffungskosten (Art. 5a Besluit actuele waarde; RJk M1.303) | Keiner; das Gebäude fällt in den einen Posten Anlagevermögen |
| Klein (RJk) | Zeitwert oder Anschaffungskosten | Bei Anschaffungskosten die Abschreibungsmethode, beim Zeitwert die Summe der Neubewertungen (RJk B2.211). Kriterien bei Zweifelsfällen, Mieten und Betriebskosten, Beschränkungen und Verpflichtungen sind zu erwägen (RJk B2.212) |
| Mittelgroß und groß | Zeitwert oder Anschaffungskosten | Grundlage, Kriterien, Methoden und Annahmen mit Abzinsungssatz, die Rolle eines Gutachters, Miete und direkte Kosten, Beschränkungen und Verpflichtungen; eine abschließende Übersicht der Veränderungen; bei Anschaffungskosten auch der Zeitwert (RJ 213.801–805). Daneben die Angaben eines Leasinggebers zum Operating-Leasing (RJ 292.319) |
Nutzungsänderung
Sie ordnen eine Immobilie nur dann anders ein, wenn sich die Nutzung tatsächlich ändert, etwa bei Beginn der Eigennutzung, Beginn einer Neuentwicklung zum Verkauf, Ende der Eigennutzung oder einem neuen Mietvertrag mit einem Dritten. Ein Plan der Geschäftsführung allein genügt nicht (RJ 213.601). Verkaufen Sie eine Finanzinvestition ohne Neuentwicklung, bleibt sie bis zum Verkauf eine Finanzinvestition (RJ 213.602).
Beim Zeitwert gilt der Wert zum Zeitpunkt der Änderung als neue Anschaffungskosten beim Übergang zur Eigennutzung oder zu den Vorräten (RJ 213.604). Wird eine eigengenutzte Immobilie zu einer Finanzinvestition zum Zeitwert, schreiben Sie bis zu diesem Datum normal ab und behandeln den Unterschied zum Zeitwert als Neubewertung nach RJ 212 (RJ 213.605–606).
Was sich pro Geschäftsjahr ändert
Für 2025 galt RJ 213 (angepasst 2024), für 2026 und 2027 RJ 213 (angepasst 2025). Der Unterschied ist nur eine Übergangsbestimmung aus 2015, die nicht mehr nötig war (RJ 213.902, RJ-Uiting 2025-3A); wer sie angewendet hat, darf die daraus folgende Behandlung fortführen. In RJk B2.2 ist ab 2026 Absatz B2.212a entfallen, der die Angabe der Summe der Neubewertungen wiederholte; B2.211 enthielt sie bereits, der Inhalt ist also gleich geblieben.
Häufige Fehler
- Abschreiben auf eine Finanzinvestition in Immobilien, die zum Zeitwert bilanziert ist.
- Beim Zeitwert trotzdem eine Instandhaltungsrückstellung bilden.
- Den Gewinn aus einer Neubewertung ausschütten, ohne eine Neubewertungsrücklage zu bilden.
- Als Kleinstgesellschaft einen Gutachterwert über den Anschaffungskosten in die Bilanz setzen.
- Das Gebäude der Holding, das die Betriebsgesellschaft nutzt, automatisch als Finanzinvestition einordnen.
So funktioniert es bei Jaarrekening.io
Die App fragt, welche Grundlage Sie für Finanzinvestitionen in Immobilien verwenden, aktueller Wert oder Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen. Hat eine kleine Gesellschaft eine Neubewertungsrücklage, fragt die App deren Entwicklung ab und prüft sie; es ist die einzige Eigenkapitalentwicklung, die eine kleine Gesellschaft angeben muss (Art. 2:396 Abs. 5 BW). Das Gutachten selbst und die Wahl des Modells bleiben Ihre Entscheidung.
Quellen
- Art. 2:390 BW: Neubewertungsrücklage (wetten.overheid.nl)
- Art. 2:384 BW: Bewertungsgrundsätze
- Besluit actuele waarde, Art. 5a und 11 (wetten.overheid.nl)
- RJ-Uiting 2025-3A: entfallene Übergangsbestimmung RJ 213.902 (rjnet.nl)
- Richtlinien für die Rechnungslegung (Richtlijnen voor de jaarverslaggeving) (rjnet.nl)
Häufige Fragen
Darf eine Kleinst-BV Immobilien zum Marktwert bewerten?
Nein. Art. 5a des niederländischen Besluit actuele waarde (Erlass über den aktuellen Wert) verbietet die Bewertung zum Marktwert für eine Kleinstgesellschaft. Da Finanzinvestitionen in Immobilien zum aktuellen Wert stets zum Marktwert stehen (Art. 11 des Erlasses), bewertet eine Kleinst-BV ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibung (RJk M1.303).
Muss ich eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie abschreiben?
Nur wenn Sie das Anschaffungskostenmodell wählen. Bewerten Sie zum beizulegenden Zeitwert, schreiben Sie nicht ab; die Wertänderung zum Bilanzstichtag geht in die Gewinn- und Verlustrechnung (RJ 213.503–504). Beim Anschaffungskostenmodell schreiben Sie auf das Gebäude ab, nicht auf den Grund und Boden.
Ist ein Gebäude meiner Holding, das die Betriebsgesellschaft nutzt, eine Finanzinvestition?
Im Konzernabschluss nicht: für den Konzern ist es eigengenutzt. Im Einzelabschluss der Holding ebenfalls nicht, wenn die Holding die Betriebsgesellschaft konsolidiert (RJ 213.113). Gehört das Gebäude dagegen einer Tochter, die es an die Mutter vermietet, ist es im Abschluss dieser Tochter sehr wohl eine Finanzinvestition.
Muss ich eine Neubewertungsrücklage bilden, wenn die Wertsteigerung über die Gewinn- und Verlustrechnung läuft?
Ja. Für Immobilien gibt es keine häufigen Marktnotierungen; daher bilden Sie zulasten der freien Rücklagen eine Neubewertungsrücklage für die nicht realisierte Steigerung (Art. 2:390 Abs. 1 BW; RJ 213.504). Diese Rücklage ist nicht ausschüttbar und darf um die latenten Steuern auf die Neubewertung gekürzt werden.
Ist ein Gutachten Pflicht?
Nein. Die RJ empfiehlt eine Bewertung durch einen unabhängigen, sachverständigen Gutachter (RJ 213.502). Mittelgroße und große Gesellschaften geben an, inwieweit der Zeitwert auf einem solchen Gutachten beruht, und andernfalls diese Tatsache (RJ 213.802).
Weiterlesen
Niederländischen Jahresabschluss aufstellen?
Ihr erster Jahresabschluss ist kostenlos, für jede Größenklasse. Erstellen Sie ein Konto und stellen Sie den niederländischen Jahresabschluss Ihres in den Niederlanden eingetragenen Unternehmens nach Titel 9 Buch 2 BW auf.
Kostenlos starten