RJ 213 Vastgoedbeleggingen: actuele waarde, kostprijs en herwaarderingsreserve
Een verhuurd pand of grond die u aanhoudt voor waardestijging is geen bedrijfsmiddel maar een belegging. RJ 213 geeft u twee manieren om haar te waarderen, met grote gevolgen voor resultaat en dividendruimte.
Het korte antwoord
Vastgoed dat u houdt voor huur of waardestijging is een vastgoedbelegging (RJ 213). U waardeert alle vastgoedbeleggingen óf tegen reële waarde, zonder afschrijving, met waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening en een herwaarderingsreserve, óf tegen kostprijs min afschrijving. Een microrechtspersoon mag niet tegen marktwaarde waarderen en blijft dus bij kostprijs.
Bijgewerkt op 27 oktober 2026
Kerngegevens
| Richtlijn | RJ 213 (aangepast 2025), van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2026; voor 2025 inhoudelijk gelijk |
| Micro en klein | RJk B2.2; voor micro geldt daarnaast het verbod op marktwaarde (art. 5a Besluit actuele waarde; RJk M1.303) |
| Wet | art. 2:384 lid 1 BW, art. 2:390 BW, art. 11 Besluit actuele waarde |
| Keuze | Eén grondslag voor alle vastgoedbeleggingen (RJ 213.501; RJk B2.205) |
Wanneer is vastgoed een belegging?
Een vastgoedbelegging levert huur, waardestijging of beide op, en niet de kasstromen van uw eigen bedrijf (RJ 213.105). Denk aan een kantoor dat u aan derden verhuurt, grond die u aanhoudt zonder vast plan, een leeg pand dat u wilt verhuren en een pand in aanbouw dat later belegging wordt (RJ 213.106). Geen belegging is vastgoed voor eigen gebruik, ook als u er personeel huisvest, en vastgoed dat u bouwt om te verkopen of voor een opdrachtgever (RJ 213.107).
- Gemengd gebruik. Zijn de delen los te verkopen, dan verwerkt u ze apart. Zo niet, dan is het geheel alleen een belegging als het deel voor eigen gebruik onbelangrijk is (RJ 213.108).
- Diensten erbij. Beveiliging en schoonmaak voor huurders veranderen niets. Exploiteert u zelf een hotel in het pand, dan is het eigen gebruik (RJ 213.109–110).
- Binnen de groep. Verhuurt een dochter een pand aan haar moeder, dan is het in de jaarrekening van die dochter een belegging, maar in de geconsolideerde jaarrekening eigen gebruik. Verhuurt de moeder het pand aan een dochter die zij consolideert, dan is het ook in haar eigen jaarrekening vastgoed voor eigen gebruik (RJ 213.113). Dat raakt veel holdings met een werkmaatschappij.
- Twijfel. Is de indeling niet eenduidig, dan stelt u eigen criteria op, past u ze bestendig toe en noemt u ze in de toelichting (RJ 213.112).
Eerste waardering en de twee modellen
U neemt een vastgoedbelegging op tegen de verkrijgingsprijs inclusief transactiekosten: koopsom, overdrachtsbelasting, notaris en advies (RJ 213.301–302; RJk B2.204). Daarna kiest u één model voor al uw vastgoedbeleggingen.
- Reële waarde. De waarde op balansdatum, zonder aftrek van verkoopkosten (RJ 213.505–506). Er wordt niet afgeschreven, en een voorziening voor groot onderhoud vormt u niet (RJ 213.403 en 213.503). Een waardeverandering komt in de winst-en-verliesrekening van het jaar zelf (RJ 213.504). Taxatie door een onafhankelijke deskundige wordt aanbevolen, niet geëist (RJ 213.502).
- Kostprijs. U volgt het kostprijsmodel van RJ 212: afschrijven op het gebouw, niet op de grond, en bijzondere waardeverminderingen verwerken (RJ 213.515). Middelgrote en grote rechtspersonen vermelden dan toch de reële waarde (RJ 213.805).
Omdat er voor vastgoed geen frequente beursnoteringen zijn, vormt u bij reële waarde een herwaarderingsreserve voor de ongerealiseerde winst. De reserve is begrensd tot het verschil met de boekwaarde op kostprijsbasis. Die boekwaarde bepaalt u zonder afschrijving, of met de afschrijving die u bij het kostprijsmodel zou hebben gehad; u vermeldt welke van de twee (RJ 213.504; RJk B2.206).
De herwaarderingsreserve is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde actuele waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Deze reserve wordt verminderd met het uit hoofde van een bepaald actief in de reserve opgenomen bedrag als het desbetreffende actief wordt vervreemd. Een waardevermindering van een activum, gewaardeerd tegen actuele waarde, wordt ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht voor zover dit activum hieraan voorafgaande ten gunste van de herwaarderingsreserve is opgewaardeerd.
Waardering tegen marktwaarde is niet toegestaan voor een rechtspersoon als bedoeld in artikel 395a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Casus: een verhuurd kantoor, twee modellen
Pandhuys Beheer BV, een kleine rechtspersoon, koopt op 1 januari 2025 een kantoor dat zij aan derden verhuurt. De koopsom is € 1.000.000; met overdrachtsbelasting, notaris en advies komt de verkrijgingsprijs op € 1.110.000, waarvan € 310.000 grond en € 800.000 opstal. Een taxateur waardeert het pand eind 2025 op € 1.180.000 en eind 2026 op € 1.140.000. Bij het kostprijsmodel zou zij de opstal in veertig jaar afschrijven, € 20.000 per jaar.
| Reële waarde | Kostprijs | |
|---|---|---|
| Balanswaarde 31-12-2025 | € 1.180.000 | € 1.090.000 |
| Resultaat 2025 uit waardering | + € 70.000 | − € 20.000 |
| Balanswaarde 31-12-2026 | € 1.140.000 | € 1.070.000 |
| Resultaat 2026 uit waardering | − € 40.000 | − € 20.000 |
| Herwaarderingsreserve eind 2026, zonder afschrijving gerekend | € 30.000 (1.140.000 − 1.110.000) | – |
| Herwaarderingsreserve eind 2026, met fictieve afschrijving | € 70.000 (1.140.000 − 1.070.000) | – |
Bij reële waarde boekt Pandhuys de winst van 2025 in het resultaat en houdt zij daarnaast € 70.000 apart in de herwaarderingsreserve (rekenwijze zonder afschrijving), ten laste van de vrije reserves. Dat deel kan zij niet als dividend uitkeren. Vormt zij een latente belastingverplichting op de herwaardering, dan mag zij de reserve daarmee verminderen (art. 2:390 lid 1 BW). In de toelichting vermeldt zij de som van de herwaarderingen en welke van de twee rekenwijzen zij voor de reserve gebruikt (RJk B2.206 en B2.211).
Als micro mag Pandhuys alleen de kostprijskolom gebruiken: vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde zou marktwaarde zijn, en die is voor haar uitgesloten. Als middelgroot met het kostprijsmodel vermeldt zij eind 2026 de reële waarde van € 1.140.000, de huuropbrengsten en de directe exploitatiekosten (RJ 213.802 en 213.805).
Kiest Pandhuys de fiscale grondslagen (art. 2:396 lid 6 BW), dan volgt de waardering de fiscale balans: kostprijs met afschrijving op de opstal tot de fiscale bodemwaarde. Een herwaardering past daar niet bij.
RJ 213 per grootteklasse
| Klasse | Waardering | Toelichting |
|---|---|---|
| Micro | Alleen kostprijs (art. 5a Besluit actuele waarde; RJk M1.303) | Geen; het pand valt in de ene post vaste activa |
| Klein (RJk) | Reële waarde of kostprijs | Bij kostprijs de afschrijvingsmethode, bij reële waarde de som van de herwaarderingen (RJk B2.211). Criteria bij twijfelgevallen, huur en exploitatiekosten, beperkingen en verplichtingen zijn een overweging (RJk B2.212) |
| Middelgroot en groot | Reële waarde of kostprijs | Grondslag, criteria, methoden en veronderstellingen met disconteringsvoet, de rol van een taxateur, huur en directe kosten, beperkingen en verplichtingen; een sluitend overzicht van de mutaties; bij kostprijs ook de reële waarde (RJ 213.801–805). Daarnaast de informatie van een lessor over operationele lease (RJ 292.319) |
Van gebruik wisselen
U deelt vastgoed alleen anders in als het gebruik feitelijk verandert, zoals bij de start van eigen gebruik, de start van herontwikkeling voor verkoop, het einde van eigen gebruik of een nieuw huurcontract met een derde. Een plan van het bestuur alleen is niet genoeg (RJ 213.601). Verkoopt u een belegging zonder herontwikkeling, dan blijft het een belegging tot de verkoop (RJ 213.602).
Bij reële waarde geldt de waarde op het moment van de wijziging als nieuwe kostprijs bij overgang naar eigen gebruik of voorraad (RJ 213.604). Wordt een eigen pand een belegging tegen reële waarde, dan schrijft u tot die datum gewoon af en behandelt u het verschil met de reële waarde als een herwaardering volgens RJ 212 (RJ 213.605–606).
Wat er per boekjaar verandert
Voor 2025 gold RJ 213 (aangepast 2024), voor 2026 en 2027 RJ 213 (aangepast 2025). Het verschil is alleen een overgangsbepaling uit 2015 die niet meer nodig was (RJ 213.902, RJ-Uiting 2025-3A); wie haar toepaste, mag de daaruit gevolgde verwerking voortzetten. In RJk B2.2 is per 2026 alinea B2.212a vervallen, die de vermelding van de som van de herwaarderingen herhaalde; B2.211 bevatte haar al, dus de inhoud is gelijk gebleven.
Veelgemaakte fouten
- Afschrijven op een vastgoedbelegging die tegen reële waarde staat.
- Bij reële waarde toch een onderhoudsvoorziening vormen.
- De winst uit een herwaardering uitkeren zonder herwaarderingsreserve.
- Als microrechtspersoon een taxatiewaarde boven de kostprijs op de balans zetten.
- Het pand van de holding dat de werkmaatschappij gebruikt automatisch als belegging indelen.
Zo werkt het bij Jaarrekening.io
De app vraagt welke grondslag u voor vastgoedbeleggingen gebruikt, actuele waarde of kostprijs min afschrijvingen. Heeft een kleine rechtspersoon een herwaarderingsreserve, dan vraagt en controleert de app het verloop daarvan, het enige mutatieoverzicht van het eigen vermogen dat klein moet geven (art. 2:396 lid 5 BW). De taxatie zelf en de keuze voor een model blijven uw beslissing.
Bronnen
Veelgestelde vragen
Mag een micro-BV vastgoed tegen marktwaarde waarderen?
Nee. Art. 5a van het Besluit actuele waarde verbiedt waardering tegen marktwaarde voor een microrechtspersoon. Omdat vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde altijd tegen marktwaarde staan (art. 11 Besluit actuele waarde), waardeert een micro-BV haar vastgoedbeleggingen tegen kostprijs min afschrijving (RJk M1.303).
Moet ik afschrijven op een vastgoedbelegging?
Alleen als u het kostprijsmodel kiest. Waardeert u tegen reële waarde, dan schrijft u niet af; de waardeverandering op balansdatum komt in de winst-en-verliesrekening (RJ 213.503–504). Bij het kostprijsmodel schrijft u af op het gebouw en niet op de grond.
Is een pand van mijn holding dat de werkmaatschappij gebruikt een vastgoedbelegging?
In de geconsolideerde jaarrekening niet: voor de groep is het eigen gebruik. In de enkelvoudige jaarrekening van de holding ook niet als de holding de werkmaatschappij consolideert (RJ 213.113). Bezit juist een dochter het pand en verhuurt zij het aan de moeder, dan is het in de jaarrekening van die dochter wel een vastgoedbelegging.
Moet ik een herwaarderingsreserve vormen als de waardestijging via de winst-en-verliesrekening loopt?
Ja. Voor vastgoed bestaan geen frequente marktnoteringen, dus vormt u ten laste van de vrije reserves een herwaarderingsreserve voor de ongerealiseerde stijging (art. 2:390 lid 1 BW; RJ 213.504). Die reserve is niet uitkeerbaar en mag worden verminderd met de latente belasting op de herwaardering.
Is een taxatie verplicht?
Nee. De RJ beveelt een waardering door een onafhankelijke, deskundige taxateur aan (RJ 213.502). Middelgrote en grote rechtspersonen vermelden in welke mate de reële waarde op zo'n taxatie berust, en zo niet, dat feit (RJ 213.802).
Lees ook
Klaar voor uw jaarrekening?
Uw eerste jaarrekening is gratis, voor elke grootteklasse. Maak een account aan en stel haar op volgens Titel 9 BW2, van saldibalans tot publicatiestukken.
Gratis starten