RJ 213 Immeubles de placement : juste valeur, coût et réserve de réévaluation

La réponse courte

Un bien immobilier que vous détenez pour la location ou la plus-value est un immeuble de placement (RJ 213). Vous évaluez tous les immeubles de placement soit à la juste valeur, sans amortissement, avec les variations de valeur dans le compte de résultat et une réserve de réévaluation, soit au coût moins l'amortissement. Une micro-entité ne peut pas évaluer à la valeur de marché et reste donc au coût.

Mis à jour le 30 octobre 2026

Données clés

Quand un bien immobilier est-il un placement ?

Un immeuble de placement rapporte un loyer, une plus-value ou les deux, et non les flux de trésorerie de votre propre activité (RJ 213.105). Pensez à un bureau que vous louez à des tiers, à un terrain détenu sans projet précis, à un bâtiment vide que vous voulez louer et à un bâtiment en construction qui deviendra plus tard un placement (RJ 213.106). Ne sont pas des placements : l'immobilier pour usage propre, même si vous y logez du personnel, et l'immobilier que vous construisez pour le vendre ou pour un client (RJ 213.107).

• Usage mixte. Si les parties peuvent être vendues séparément, vous les comptabilisez séparément. Sinon, l'ensemble n'est un placement que si la partie à usage propre est négligeable (RJ 213.108).
• Services en plus. La sécurité et le nettoyage pour les locataires ne changent rien. Si vous exploitez vous-même un hôtel dans le bâtiment, il s'agit d'un usage propre (RJ 213.109–110).
• Au sein du groupe. Si une filiale loue un bâtiment à sa mère, c'est un placement dans les comptes annuels de cette filiale, mais un usage propre dans les comptes annuels consolidés. Si la mère loue le bâtiment à une filiale qu'elle consolide, c'est aussi de l'immobilier à usage propre dans ses propres comptes annuels (RJ 213.113). Cela concerne beaucoup de holdings avec une société d'exploitation.
• Doute. Si le classement n'est pas univoque, vous établissez vos propres critères, les appliquez de façon constante et les indiquez dans l'annexe (RJ 213.112).

Première évaluation et les deux modèles

Vous comptabilisez un immeuble de placement au prix d'acquisition, frais de transaction compris : prix d'achat, droits de mutation (overdrachtsbelasting), notaire et conseil (RJ 213.301–302 ; RJk B2.204). Vous choisissez ensuite un seul modèle pour tous vos immeubles de placement.

• Juste valeur. La valeur à la date du bilan, sans déduction des frais de vente (RJ 213.505–506). Aucun amortissement n'est pratiqué et vous ne constituez pas de provision pour gros entretien (RJ 213.403 et 213.503). Une variation de valeur passe dans le compte de résultat de l'exercice même (RJ 213.504). L'évaluation par un expert indépendant est recommandée, non exigée (RJ 213.502).
• Coût. Vous suivez le modèle du coût de la RJ 212 : amortir le bâtiment, non le terrain, et comptabiliser les dépréciations exceptionnelles (RJ 213.515). Les entités moyennes et grandes indiquent alors malgré tout la juste valeur (RJ 213.805).

Comme il n'existe pas de cotations boursières fréquentes pour l'immobilier, vous constituez, à la juste valeur, une réserve de réévaluation pour le gain non réalisé. La réserve est limitée à la différence avec la valeur comptable sur la base du coût. Vous déterminez cette valeur comptable sans amortissement, ou avec l'amortissement que vous auriez eu avec le modèle du coût ; vous indiquez laquelle des deux (RJ 213.504 ; RJk B2.206).

La réserve de réévaluation n'est pas supérieure à la différence entre la valeur comptable fondée sur le prix d'acquisition ou de production et la valeur comptable fondée sur la valeur actuelle retenue lors de l'évaluation des actifs auxquels se rapporte la réserve de réévaluation. Cette réserve est réduite du montant inscrit dans la réserve au titre d'un actif déterminé lorsque cet actif est cédé. Une dépréciation d'un actif évalué à la valeur actuelle est imputée sur la réserve de réévaluation dans la mesure où cet actif a été précédemment réévalué à la hausse au profit de la réserve de réévaluation.

L'évaluation à la valeur de marché n'est pas autorisée pour une personne morale visée à l'article 395a du livre 2 du Code civil néerlandais.

Cas pratique : un bureau loué, deux modèles

Pandhuys Beheer BV, une petite entité, achète le 1er janvier 2025 un bureau qu'elle loue à des tiers. Le prix d'achat est de € 1.000.000 ; avec les droits de mutation, le notaire et le conseil, le prix d'acquisition s'élève à € 1.110.000, dont € 310.000 de terrain et € 800.000 de bâtiment. Un expert évalue le bien à € 1.180.000 fin 2025 et à € 1.140.000 fin 2026. Avec le modèle du coût, elle amortirait le bâtiment sur quarante ans, soit € 20.000 par an.

À la juste valeur, Pandhuys comptabilise le gain de 2025 dans le résultat et met en outre € 70.000 de côté dans la réserve de réévaluation (calcul sans amortissement), à la charge des réserves libres. Elle ne peut pas distribuer cette part en dividende. Si elle constitue un passif d'impôt différé sur la réévaluation, elle peut réduire la réserve de ce montant (art. 2:390, al. 1 BW). Dans l'annexe, elle indique la somme des réévaluations et lequel des deux modes de calcul elle utilise pour la réserve (RJk B2.206 et B2.211).

En tant que micro-entité, Pandhuys ne peut utiliser que la colonne du coût : des immeubles de placement à la valeur actuelle seraient à la valeur de marché, ce qui lui est interdit. En tant qu'entité moyenne avec le modèle du coût, elle indique fin 2026 la juste valeur de € 1.140.000, les loyers et les charges d'exploitation directes (RJ 213.802 et 213.805).

Si Pandhuys choisit les principes fiscaux (art. 2:396, al. 6 BW), l'évaluation suit le bilan fiscal : coût avec amortissement du bâtiment jusqu'à la valeur plancher fiscale. Une réévaluation ne s'y prête pas.

RJ 213 par catégorie de taille

Changer d'usage

Vous ne reclassez un bien que si son usage change effectivement, par exemple au début de l'usage propre, au début d'un réaménagement en vue de la vente, à la fin de l'usage propre ou avec un nouveau bail conclu avec un tiers. Un simple projet de la direction ne suffit pas (RJ 213.601). Si vous vendez un placement sans réaménagement, il reste un placement jusqu'à la vente (RJ 213.602).

À la juste valeur, la valeur au moment du changement devient le nouveau coût lors du passage à l'usage propre ou aux stocks (RJ 213.604). Si un bien à usage propre devient un placement à la juste valeur, vous amortissez normalement jusqu'à cette date et traitez la différence avec la juste valeur comme une réévaluation selon la RJ 212 (RJ 213.605–606).

Ce qui change selon l'exercice

Pour 2025, la RJ 213 (modifiée 2024) s'appliquait ; pour 2026 et 2027, la RJ 213 (modifiée 2025). La différence tient seulement à une disposition transitoire de 2015 devenue inutile (RJ 213.902, RJ-Uiting 2025-3A) ; celui qui l'a appliquée peut poursuivre le traitement qui en résulte. Dans RJk B2.2, l'alinéa B2.212a est supprimé à partir de 2026 ; il répétait l'indication de la somme des réévaluations, que B2.211 contenait déjà, le contenu est donc resté identique.

Erreurs fréquentes

• Amortir un immeuble de placement évalué à la juste valeur.
• Constituer quand même une provision pour entretien avec la juste valeur.
• Distribuer le gain d'une réévaluation sans réserve de réévaluation.
• Inscrire au bilan, en micro-entité, une valeur d'expertise supérieure au coût.
• Classer automatiquement comme placement le bâtiment de la holding utilisé par la société d'exploitation.

Comment cela fonctionne chez Jaarrekening.io

L'application demande quelle base vous utilisez pour les immeubles de placement, valeur actuelle ou coût moins amortissements. Si une petite entité a une réserve de réévaluation, l'application en demande et en contrôle l'évolution, le seul tableau de variation des capitaux propres qu'une petite entité doit fournir (art. 2:396, al. 5 BW). L'expertise elle-même et le choix d'un modèle restent votre décision.

Sources

• Art. 2:390 BW : réserve de réévaluation (wetten.overheid.nl)
• Art. 2:384 BW : règles d'évaluation
• Besluit actuele waarde, art. 5a et 11 (wetten.overheid.nl)
• RJ-Uiting 2025-3A : disposition transitoire supprimée RJ 213.902 (rjnet.nl)
• Directives pour l'information financière annuelle (Richtlijnen voor de jaarverslaggeving) (rjnet.nl)

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