RJ 292 Location (lease) : classification, comptabilisation et annexe

La réponse courte

Selon RJ 292, une location est financière si, en tant que preneur, vous supportez en substance tous les avantages et risques de la propriété ; le bien et la dette locative figurent alors à votre bilan. Les autres locations sont opérationnelles : les loyers vont linéairement au résultat, les engagements à l'annexe. Vous pouvez aussi appliquer IFRS 16, mais alors en entier.

Mis à jour le 30 octobre 2026

Données clés

Le contrat contient-il une location ?

Un contrat contient une location si, contre paiement, pendant la période d'utilisation, vous obtenez le contrôle de l'usage d'un actif déterminé (RJ 292.105). Pour cela, l'actif doit être identifié : si le fournisseur a un droit réel et avantageux de le remplacer à tout moment, ce n'est pas le cas (RJ 292.106a). Vous devez recevoir en substance tous les avantages de l'usage et décider vous-même comment et à quoi l'actif sert (RJ 292.107–108). Un espace séparé dans un entrepôt peut être un actif identifié ; une part de la capacité d'une salle de serveurs partagée, sans séparation physique, ne l'est en général pas, sauf s'il s'agit en substance de toute la capacité (RJ 292.106b).

Depuis l'exercice 2025, il est expressément indiqué que RJ 292 s'applique à tout contrat de location, quelle que soit sa forme juridique, et que même en présence d'un contrat d'achat vous devez vérifier s'il s'agit en substance d'une location (RJ-Uiting 2024-13). Le bail, l'affermage, l'emphytéose et la location-vente en relèvent s'ils répondent à la définition (RJ 292.104). Si vous payez dans un même contrat pour l'usage et pour des services, comme l'entretien et l'assurance, vous répartissez les paiements selon leur juste valeur (RJ 292.114).

Financière ou opérationnelle

Ce qui compte est de savoir qui supporte les avantages et risques de la propriété : perte de valeur, obsolescence et valeur résiduelle d'un côté, rendement et plus-value de l'autre (RJ 292.117). Si, en tant que preneur, vous les supportez en totalité ou presque, la location est financière ; sinon elle est opérationnelle (RJ 292.118). Vous regardez la réalité économique, pas le nom du contrat (RJ 292.120).

Indices d'une location financière (RJ 292.120–121) :

• la propriété vous est transférée à la fin, ou vous avez une option d'achat très inférieure à la valeur attendue que vous exercerez presque certainement ;
• la durée couvre la plus grande partie de la durée de vie économique ; en règle pratique 75 % ou plus ;
• la valeur actuelle des paiements minimaux de location est égale ou presque égale à la juste valeur du bien ; en règle pratique 90 % ou plus ;
• le bien est si spécifique que vous seul pouvez l'utiliser sans adaptations importantes ;
• en cas de résiliation anticipée, vous supportez la perte du bailleur, ou le gain ou la perte sur la valeur résiduelle vous revient.

Les pourcentages sont des indications, pas des limites strictes. Vous classez la location à la conclusion du contrat ; une modification ultérieure d'estimation ne change pas la classification (RJ 292.123). Pour un terrain et un bâtiment, vous examinez les deux séparément ; un terrain à durée de vie illimitée est en général une location opérationnelle (RJ 292.124).

Comptabilisation chez le preneur

• Location financière. Vous inscrivez le bien et la dette à la juste valeur du bien ou à la valeur actuelle inférieure des paiements minimaux de location, actualisés au taux du contrat ou, s'il ne peut être déterminé, à votre propre taux d'emprunt marginal. Vos coûts directs s'ajoutent à l'actif (RJ 292.201). Vous scindez chaque échéance en intérêts et amortissement, de sorte que les intérêts forment un pourcentage constant de la dette restante (RJ 292.206). Vous amortissez le bien sur sa durée de vie si vous en devenez propriétaire, sinon sur la plus courte de la période de location et de la durée de vie (RJ 292.207). Compenser dette et bien est interdit (RJ 292.204).
• Location opérationnelle. Le bien ne figure jamais à votre bilan. Vous passez en charge les paiements de location, hors rémunération des services, linéairement sur la durée, sauf si un autre schéma convient mieux ; une remise ou un avantage du bailleur est aussi réparti sur la durée (RJ 292.210–211).
• Cession-bail (sale-and-leaseback). Si elle aboutit à une location financière, vous étalez la plus-value sur la période de location. Si elle aboutit à une location opérationnelle à la juste valeur, vous comptabilisez immédiatement le gain ou la perte (RJ 292.402–404).

Il est mentionné à quels engagements financiers importants, non inscrits au bilan, l'entité est liée pour un certain nombre d'exercices futurs, tels que ceux qui découlent de contrats à long terme. Il est également mentionné à quels actifs conditionnels, passifs conditionnels et engagements non comptabilisés l'entité est liée. Les engagements envers des sociétés du groupe sont mentionnés séparément. L'article 375, alinéa 3, s'applique par analogie.

Cas pratique : camionnettes et machine d'emballage

Koeriers Noord BV conclut le 1er janvier 2026 deux contrats. Contrat 1 : six camionnettes pour 48 mois, € 900 par camionnette et par mois, dont € 150 pour l'entretien et l'assurance. Les camionnettes retournent à la société de location à la fin ; elles ont une durée de vie de sept ans. Contrat 2 : une machine d'emballage pour cinq ans, € 50.000 par an à terme échu, avec une option d'achat de € 1 à la fin. La machine a une durée de vie de six ans et vaut € 215.000 ; le taux du contrat est de 6 %.

Les camionnettes relèvent d'une location opérationnelle : pas de transfert de propriété, une durée d'environ 57 % de la durée de vie et une valeur actuelle nettement inférieure à la valeur des camionnettes. Les coûts de location sont de € 54.000 par an (6 × € 750 × 12) ; les € 10.800 pour l'entretien et l'assurance, Koeriers Noord les comptabilise comme charges ordinaires. Fin 2026 reste un engagement de € 162.000 pour 36 mois, hors part de services.

La machine relève d'une location financière : l'option d'achat de € 1 rend la propriété quasi certaine, et cinq ans sur six dépassent 75 % de la durée de vie. La valeur actuelle de cinq fois € 50.000 à 6 % est de € 210.618, inférieure à la juste valeur de € 215.000 ; c'est donc le montant avec lequel machine et dette entrent au bilan.

Ce que mentionne Koeriers Noord. En tant que BV (société à responsabilité limitée néerlandaise) moyenne ou grande, elle donne pour les camionnettes une analyse par échéance des paiements futurs de location : € 54.000 à moins d'un an et € 108.000 entre un et cinq ans, avec une description des contrats et les coûts de location de l'exercice (RJ 292.212). Pour la machine, elle mentionne la valeur comptable, les échéances des paiements et qu'elle n'en est pas encore propriétaire juridique (RJ 292.208 ; art. 2:366, al. 2 BW). En tant que petite BV, elle mentionne pour les camionnettes le total de € 162.000 avec une durée résiduelle moyenne de trois ans (RJk B11.113) et pour la machine la part de la dette dont la durée dépasse un an (RJk B11.112). En tant que micro-entité, elle comptabilise les deux contrats de la même façon, mais ne mentionne rien dans une annexe.

RJ 292 par catégorie de taille

Ce qui change selon l'exercice

Pour les exercices à partir de 2025, RJ 292 (modifiée en 2024) s'applique avec la clarification que tout contrat de location en relève, quelle que soit sa forme juridique, et qu'un contrat d'achat peut aussi contenir une location. Le RJk a repris la même clarification dans B11. En 2026 et 2027, RJ 292 n'a pas été modifiée. Le RJ a évalué en 2023 le fonctionnement d'IFRS 16 au sein de RJ 292 et a décidé de ne pas adapter le chapitre ; appliquer IFRS 16 intégralement reste donc un choix (Ten geleide édition 2025 ; RJ-Uiting 2023-5).

Erreurs fréquentes

• Traiter une location-vente ou une location avec option d'achat de € 1 comme une location opérationnelle.
• Déduire la dette locative d'une location financière du bien.
• Pour une location opérationnelle, inclure la composante de services dans l'engagement locatif sans le mentionner.
• Pour une location financière sans transfert de propriété, amortir sur la durée de vie technique au lieu de la période de location plus courte.
• N'appliquer IFRS 16 qu'aux voitures et pas à l'immeuble. C'est tout ou rien.

Comment cela fonctionne dans Jaarrekening.io

L'application interroge sur les engagements de location qui ne figurent pas au bilan. Pour moyenne et grande, elle demande les montants à moins d'un an, entre un et cinq ans et au-delà de cinq ans ; pour petite, le total avec la durée résiduelle moyenne. Elle demande aussi comment vous comptabilisez les locations : opérationnelle, financière, les deux, ou IFRS 16 intégralement à la place de RJ 292. Ce dernier choix n'est proposé qu'à qui suit le RJ, puisque le RJk ne le connaît pas. Qu'un contrat soit financier ou opérationnel, vous l'appréciez vous-même à partir des conditions.

Sources

• Art. 2:381 BW : engagements non inscrits au bilan (wetten.overheid.nl)
• Art. 2:375 BW, al. 2 : durées des dettes
• Art. 2:366 BW, al. 2 : droit de jouissance limité sur des immobilisations corporelles
• RJ-Uiting 2024-13 : clarifications de RJ 292 et RJk B11 à partir de l'exercice 2025 (rjnet.nl)
• RJ-Uiting 2023-5 : évaluation d'IFRS 16 dans RJ 292 (rjnet.nl)
• Ten geleide du recueil RJ, édition 2025 (rjnet.nl)

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