Jahresabschluss Immobilienmakler: wann ist die Provision Umsatz?
Im Dezember unterzeichnet, im Februar übergeben: in welches Jahr fällt die Provision? Die Antwort ergibt sich aus dem Gesetz, Ihren Auftragsbedingungen und den Vorbehalten im Kaufvertrag.
Die kurze Antwort
Ein Makler hat Anspruch auf Provision, sobald durch seine Vermittlung der Kaufvertrag zustande gekommen ist (Art. 7:426 Abs. 1 BW), es sei denn, der Auftrag knüpft die Vergütung an die Übergabe. Dieser Zeitpunkt bestimmt, in welches Geschäftsjahr der Umsatz fällt. Viele Makler arbeiten als Einzelunternehmen oder vof und fallen nicht unter Titel 9; eine Makler-BV hinterlegt ihren Jahresabschluss bei der KVK.
Aktualisiert am 30. Oktober 2026
Eckdaten
| Übliche Rechtsform | Einzelunternehmen oder vof; größere Büros eine BV |
| Gesetzlicher Zeitpunkt der Provision | Zustandekommen des vermittelten Vertrags (Art. 7:426 Abs. 1 BW) |
| Bedenkzeit eines privaten Käufers einer Wohnung | Drei Tage nach Erhalt der unterzeichneten Urkunde (Art. 7:2 Abs. 2 BW) |
Welche Rechtsform, welche Pflicht?
Ein selbstständiger Makler oder ein Büro mit zwei Gesellschaftern ist meist ein Einzelunternehmen oder eine vof. Titel 9 von Buch 2 BW ist auf sie in der Regel nicht anwendbar, sodass kein Jahresabschluss an die KVK geht; sie stellen Jahreszahlen für die Einkommensteuer auf (Einzelunternehmen, vof). Eine Makler-BV hinterlegt dagegen; das folgende Beispiel geht davon aus.
Für den Umfang der Offenlegung zählt bei einer Makler-BV nur die Größenklasse: Prüfen Sie die Größenkriterien und machen Sie den Prüfungspflicht-Check, wenn das Büro wächst.
Der Umsatzzeitpunkt der Provision
Der Auftrag an einen Makler ist ein Vermittlungsvertrag: Der Vermittler hat Anspruch auf Vergütung, sobald durch seine Vermittlung der Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande gekommen ist (Art. 7:426 Abs. 1 BW). Beim Verkauf einer Wohnung ist das der Kaufvertrag, nicht die Übergabe beim Notar. Der Auftrag kann die Vergütung von der Durchführung des Kaufs abhängig machen. Kommt diese nicht zustande, bleibt der Auftraggeber zur Zahlung verpflichtet, es sei denn, das Scheitern ist ihm nicht zuzurechnen (Absatz 2).
Für den Jahresabschluss kommt eine zweite Prüfung hinzu. Erlöse aus einer Dienstleistung erfassen Sie erst, wenn es wahrscheinlich ist, dass das Entgelt eingeht (RJ 270.117), und wenn eine Handlung viel wichtiger ist als alle anderen, warten Sie mit dem Erlös, bis diese Handlung vorgenommen ist (RJ 270.120). Solange ein privater Käufer noch in der dreitägigen Bedenkzeit ist (Art. 7:2 Abs. 2 BW) oder sich auf einen Finanzierungsvorbehalt berufen kann, steht die Provision nicht fest.
| Stand am 31. Dezember | Provision in diesem Geschäftsjahr? | Warum |
|---|---|---|
| Kauf unterzeichnet, Bedenkzeit und Vorbehalte abgelaufen | Ja | Der Vergütungsanspruch ist entstanden |
| Kauf unterzeichnet, Finanzierungsvorbehalt läuft bis Mitte Januar | In der Regel nein | Der Käufer kann noch auflösen; beurteilen Sie je Akte, wie wahrscheinlich das ist |
| Der Auftrag knüpft die Vergütung an die Übergabe im Februar | Nein | Der Vergütungsanspruch hängt von der Durchführung des Kaufs ab |
| Besichtigungen und ein Gebot, noch keine Einigung | Nein | Es ist kein Vertrag zustande gekommen |
| Gutachten übergeben, Rechnung folgt im Januar | Ja | Die Leistung ist erbracht |
Rechenbeispiel: sechs Akten um den Jahreswechsel
Eine Makler-BV hat am 31. Dezember sechs Verkaufsakten, in denen der Kaufvertrag unterzeichnet, die Provision aber noch nicht abgerechnet ist. Nach ihren Auftragsbedingungen ist die Provision beim Zustandekommen des Kaufs geschuldet, außer in einer Akte.
| Akten | Provision | Behandlung am 31. Dezember |
|---|---|---|
| Drei Akten, alle Vorbehalte abgelaufen | € 6.500 + € 8.200 + € 5.300 = € 20.000 | Umsatz dieses Geschäftsjahres; € 20.000 noch abzurechnen |
| Zwei Akten mit laufendem Finanzierungsvorbehalt | € 7.000 + € 6.000 = € 13.000 | Kein Umsatz; im Januar beurteilen |
| Eine Akte mit Provision bei Übergabe im Februar | € 7.500 | Kein Umsatz; erst bei der Übergabe |
Von den € 40.500 möglicher Provision erfasst die BV € 20.000 in diesem Geschäftsjahr. Die übrigen € 20.500 bleiben außerhalb des Umsatzes und werden erst erfasst, wenn die Voraussetzungen für die Vergütung erfüllt sind.
Startkosten und Kaufaufträge
Berechnen Sie bei Annahme des Auftrags einen festen Betrag für Einrichtung, Fotografie und Einstellung, ist das Umsatz, sobald Sie diese Arbeiten ausgeführt haben. Bei einem Kaufauftrag gegen einen im Voraus festen Betrag haben Sie das Geld bereits, die Leistung aber noch nicht erbracht: Der Betrag steht als im Voraus erhalten in der Bilanz, bis der Suchauftrag abgeschlossen ist.
Halten Sie je Akte das Datum des Kaufvertrags, den Ablauf der Vorbehalte und das Übergabedatum fest. Diese Liste belegt den Posten noch abzurechnende Provision, eine Forderung in der Bilanz.
Häufige Fehler in Maklerbüros
- Provision erst bei Zahlungseingang über den Notar als Umsatz buchen, obwohl der Vergütungsanspruch im vorigen Geschäftsjahr entstanden ist.
- Jeden unterzeichneten Kauf als endgültigen Umsatz nehmen, auch wenn die Vorbehalte noch laufen.
- Den festen Betrag für einen Kaufauftrag bei Zahlungseingang als Umsatz buchen.
Das Maklerbüro in Jaarrekening.io
Eine Makler-BV liest ihre XAF-Auditdatei oder Summen- und Saldenliste in Excel oder CSV in Jaarrekening.io ein; die noch abzurechnende Provision legen Sie selbst fest. Die Software stellt den Jahresabschluss und die Offenlegungsfassung zusammen und sendet nichts an die KVK. Arbeiten Sie als Einzelunternehmen oder vof, nutzen Sie nicht den Jahresabschluss-Weg, sondern die Buchhaltung und die Steuern.
Quellen
Häufige Fragen
Der Kauf wurde im Dezember unterzeichnet, die Übergabe ist im Februar. In welches Jahr fällt die Provision?
Das hängt von Ihrem Auftrag ab. Ohne abweichende Vereinbarung entsteht der Vergütungsanspruch mit dem Zustandekommen des Kaufs (Art. 7:426 Abs. 1 BW), und die Provision fällt ins alte Jahr, sofern die Vorbehalte abgelaufen sind. Knüpft Ihr Auftrag die Vergütung an die Übergabe, folgt der Umsatz erst mit dieser Übergabe.
Ist die Provision geschuldet, wenn der Käufer den Kauf auflöst?
Ist die Vergütung von der Durchführung des Kaufs abhängig gemacht und kommt dieser nicht zustande, bleibt der Auftraggeber zur Zahlung verpflichtet, es sei denn, das Scheitern ist ihm nicht zuzurechnen (Art. 7:426 Abs. 2 BW). Lesen Sie, was Ihre Bedingungen zur Auflösung sagen, und buchen Sie keinen Umsatz, solange das Ergebnis ungewiss ist.
Gilt der Umsatzzeitpunkt der Provision auch für einen Makler ohne BV?
Ja. Auch in den Jahreszahlen eines Einzelunternehmens oder einer vof gehört die Provision zu dem Jahr, in dem Sie Anspruch darauf erhielten, nicht zum Jahr der Zahlung. Der Unterschied: Diese Zahlen gehen nicht an die KVK; Sie verwenden sie für die Einkommensteuererklärung.
Wann ist ein Gutachten Umsatz?
Bei Übergabe des Gutachtens. Die Leistung ist dann erbracht, auch wenn Sie die Rechnung später senden oder der Kunde später zahlt.
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