Niederländischer Jahresabschluss für Immobilien: Anschaffungskosten oder aktueller Wert

Die kurze Antwort

Eine Immobilien-BV bewertet vermietete Gebäude zu Anschaffungs- und Herstellungskosten oder zum aktuellen Wert, dem Marktwert. Wählen Sie den aktuellen Wert, gehen Wertänderungen in die Gewinn- und Verlustrechnung, und für nicht realisierte Wertsteigerungen bilden Sie eine Neubewertungsrücklage (Art. 2:390 Abs. 1 BW). Ein Gebäude zur Eigennutzung fällt unter RJ 212. Ein Kleinstunternehmen darf nicht zum Marktwert bewerten.

Aktualisiert am 30. Oktober 2026

Eckdaten

Finanzinvestition, Eigennutzung oder Handelsbestand?

Zuerst die Frage, wofür Sie das Gebäude halten: Das bestimmt, welche Richtlinie gilt und welche Bewertung offensteht.

Ein eigenes Büro wird nicht dadurch zur Finanzinvestition, dass es in einer Immobilien-BV steht.

Anschaffungskosten oder aktueller Wert: was die Wahl ändert

Beim Anschaffungskostenmodell steht das Gebäude mit dem Anschaffungspreis in der Bilanz, vermindert um Abschreibungen und Wertminderungen. Ein Gutachten ändert den Buchwert dann nicht, es sei denn, es weist eine dauerhafte Wertminderung nach (Art. 2:387 Abs. 3 BW).

Beim aktuellen Wert steht das Gebäude mit dem Marktwert in der Bilanz, und Sie schreiben nicht ab. Jede Wertänderung, auch eine nicht realisierte, geht in die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres, in dem sie eintritt (RJ 213.504). Weil dieser Gewinn nicht durch einen Verkauf verdient wurde, bilden Sie aus dem Ergebnis oder den freien Rücklagen eine Neubewertungsrücklage für die Differenz zum Buchwert auf Anschaffungskostenbasis (Art. 2:390 Abs. 1 BW). Diese Rücklage dürfen Sie um die latente Steuerverbindlichkeit mindern.

Die Wahl gilt für alle Finanzinvestitionen in Immobilien, und Sie ändern sie nur aus gewichtigen Gründen (Art. 2:384 Abs. 6 BW). Für ein Kleinstunternehmen gibt es keine Wahl: Art. 5a Besluit actuele waarde (Verordnung über den aktuellen Wert) lässt die Bewertung zum Marktwert nicht zu.

Rechenbeispiel: Gewerbefläche für € 600.000

Eine kleine Immobilien-BV vermietet eine Gewerbefläche, die mit € 600.000 in der Bilanz steht. Der begründete Marktwert am Bilanzstichtag beträgt € 660.000.

Die Steigerung von € 60.000 erhöht beim aktuellen Wert das Ergebnis, aber nicht den ausschüttbaren Spielraum: Die Neubewertungsrücklage ist eine gesetzliche Rücklage (Art. 2:373 Abs. 4 BW). Verkauft die BV das Gebäude später, wird der für dieses Gebäude in der Rücklage enthaltene Betrag frei (Art. 2:390 Abs. 3 BW).

Miete, mietfreie Zeiten und Kautionen

Miete ist ein Ertrag aus einem Leasingvertrag. RJ 270 behandelt diese nicht (Ziffer 103); die RJ ordnet Miete Kapitel 292 Leasing zu. Gewöhnliche Vermietung ist in der Regel Operating-Leasing: Das Gebäude bleibt in Ihrer Bilanz, und Sie erfassen die Miete zeitanteilig über die Laufzeit des Vertrags (RJ 292.313).

Das hat Folgen für eine mietfreie Zeit. Bei einem Vertrag über fünf Jahre zu € 4.000 pro Monat, bei dem die ersten drei Monate gratis sind, erhalten Sie 57 × € 4.000 = € 228.000. Verteilt auf sechzig Monate sind das € 3.800 Mietertrag pro Monat, auch in den Monaten, in denen Sie nichts erhalten. Eine Kaution ist kein Ertrag, sondern eine Schuld gegenüber dem Mieter.

Für die Größenklasse zählt die Bilanzsumme auf der Grundlage der Anschaffungs- und Herstellungskosten (Art. 2:396 Abs. 1 BW); eine Neubewertung hebt die BV daher nicht über eine Grenze. Die Beträge stehen bei den Größenkriterien, und der Prüfungspflicht-Check rechnet aus, ob ein Accountant Pflicht ist.

Häufige Fehler bei Immobilien-BVs

• Das eigene Büro als Finanzinvestition zum Marktwert bewerten.
• Als Kleinstunternehmen einen Gutachtenwert in die Bilanz einstellen.
• Die Wertsteigerung buchen, ohne eine Neubewertungsrücklage zu bilden.
• Eine mietfreie Zeit als Monate ohne Mieterträge buchen.

Was BVs in dieser Branche hinterlegen

Immobilien-BVs, die vermieten, investieren oder handeln, fallen unter SBI-Abschnitt L, Vermietung und Handel von Immobilien (SBI 68). Makler gehören zum selben Abschnitt; Projektentwickler stehen unter dem Bau.

In der Bilanzklasse klein hatte Abschnitt L im Geschäftsjahr 2024 eine mediane Solvabilität von 50,0%, niedriger als die 73,4% aller Bilanzen dieser Klasse zusammen; die mediane Current Ratio lag bei 1,35, niedriger als landesweit (3,28). Der landesweite Wert ist wegen der vielen Holdings hoch.

Die Bilanzklasse folgt nur der Bilanzsumme, nicht der gesetzlichen Größenklasse. Der Datensatz nennt keine Rechtsform; er umfasst alle Hinterlegungen in XBRL mit diesem SBI-Abschnitt, vor allem von BVs. Quelle: KVK Handelsregister Open Dataset Jaarrekeningen, Bearbeitung Jaarrekening.io, CC BY 4.0. Daten heruntergeladen und verarbeitet am 2. November 2026. Erläuterung und alle Branchen: Solvabilität je Branche und Current Ratio je Branche.

Die Immobilien-BV in Jaarrekening.io

Jaarrekening.io übernimmt die Buchwerte aus dem XAF-Auditfile oder der Summen- und Saldenliste, die Sie einlesen; ein Gutachten oder einen Marktwert bestimmt die Software nicht. Die Wahl zwischen Anschaffungskosten und aktuellem Wert sowie die Höhe der Neubewertungsrücklage sind Beschlüsse der Geschäftsführung, die Sie in der Buchhaltung verarbeiten und, als kleines oder größeres Unternehmen, im Anhang erläutern. Hinterlegen bei der KVK erledigen Sie selbst.

Quellen

• Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch, Buch 2, Titel 9
• Besluit actuele waarde (Verordnung über den aktuellen Wert) (Art. 5, 5a, 7 und 11)
• RJ-Uiting 2020-4: Entwurf der Ziffern RJ 213 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Entwurf)
• RJ-Uiting 2022-8: Ziffern des Kapitels 212 Sachanlagen
• RJ-Uiting 2023-5: Kapitel 292 Leasing, auch für Miete (Ergebnis der Evaluierung der IFRS-16-Option)
• RJ-Uiting 2020-12: Entwurf der Ziffern RJ 292 Leasing zu Operating- und Finanzierungsleasing (Entwurf)
• RJ 270 Erträge (RJ-Uiting 2020-15, Anlage 2, endgültig)
• RJ-Uiting 2017-4: Entwurf der Richtlinie 220 Vorräte (Entwurf)
• Belastingdienst: Sätze der Körperschaftsteuer

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