RJ 645: der Jahresabschluss einer Wohnungsbaugesellschaft

Die kurze Antwort

RJ 645 gilt für zugelassene Einrichtungen des sozialen Wohnungsbaus (toegelaten instellingen volkshuisvesting): Stiftungen und Vereine, die der Minister zugelassen hat. Das Woningwet (Wohnungsgesetz) erklärt Titel 9 weitgehend für entsprechend anwendbar. Ab dem Geschäftsjahr 2026 bewertet die Wohnungsbaugesellschaft (woningcorporatie) ihre Immobilien im Betrieb zum Beleidswert (beleidswaarde) statt zum Marktwert (RJ 645, 2026 angepasst); dieser Übergang ist eine Änderung der Bilanzierungsmethode mit Rückwirkung.

Aktualisiert am 30. Oktober 2026

Eckdaten

Für wen RJ 645 gilt

Eine zugelassene Einrichtung ist eine Stiftung oder ein Verein mit voller Rechtsfähigkeit, die nur im Bereich des sozialen Wohnungsbaus tätig ist und die der Minister zugelassen hat. RJ 645 gilt für die zugelassene Einrichtung selbst. Ein verbundenes Unternehmen, etwa eine Tochter-BV (niederländische GmbH) für gewerbliche Vermietung, folgt den Regeln für ihre eigene Rechtsform (RJ 645.101 und 645.401).

Der Jahresabschluss beruht auf dem Woningwet, nicht auf Art. 2:360 BW. Artikel 35 erklärt einen großen Teil von Titel 9 für den Jahresabschluss für entsprechend anwendbar, Artikel 36 tut dasselbe für den Jahresbericht, und Artikel 30 der Verordnung über zugelassene Einrichtungen des sozialen Wohnungsbaus 2015 nimmt einige Artikel aus. Die Regelung über zugelassene Einrichtungen schreibt die Modelle für Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Kapitalflussrechnung vor (RJ 645.301). Für alles andere gelten die üblichen Richtlinien (RJ 645.102).

Vom Marktwert zum Beleidswert

2. Im Jahresabschluss bewertet die Geschäftsführung, gemäß näheren Vorschriften, die durch oder aufgrund einer Verordnung hierzu zu erlassen sind, die unbeweglichen Sachen und ihr unbewegliches und infrastrukturelles Zubehör zum aktuellen Wert.

In Artikel 35 Absatz 2 wird «aktueller Wert» durch «Beleidswert» ersetzt.

Bis einschließlich Geschäftsjahr 2025 stand der vermietete Bestand zum Marktwert, und der Anhang meldete den Beleidswert. Der Beleidswert geht von der gesellschaftlichen Aufgabe aus: was der Bestand mit den Mieten, der Instandhaltung und der Verwaltung wert ist, die die Wohnungsbaugesellschaft tatsächlich anwendet, nach dem Handboek beleidswaarde in Anlage 2 der Regelung. Dieser Betrag liegt in der Regel weit unter dem Marktwert.

RJ 645 ist bereits für das Geschäftsjahr 2026 angepasst (RJ-Uiting 2026-7, Juni 2026). Das Gesetz wurde am 8. Juli 2026 verabschiedet; der Zeitpunkt des Inkrafttretens folgt durch königlichen Erlass. Beim Schreiben dieser Seite hatten wir diesen Erlass nicht gefunden. Prüfen Sie den Stand auf wetten.overheid.nl, bevor Sie den Jahresabschluss 2026 feststellen.

Nach dem erstmaligen Ansatz zu Anschaffungskosten, einschließlich Grunderwerbsteuer und anderen Transaktionskosten, bewertet die Wohnungsbaugesellschaft ihre Immobilien im Betrieb also zum Beleidswert. Eine Änderung dieses Werts läuft durch die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres selbst (RJ 645.207). Eine Rückstellung für Instandhaltung bildet sie nicht, weil der Beleidswert die Instandhaltungsausgaben bereits einrechnet (RJ 645.208). Das Besluit actuele waarde (Verordnung über den aktuellen Wert) ist nicht anwendbar. Ausgaben nach dem erstmaligen Ansatz teilt die Wohnungsbaugesellschaft nach der Regelung in Instandhaltung, die zulasten des Ergebnisses geht, und Verbesserung, die zu den Anschaffungskosten kommt.

Der Übergang im Jahresabschluss 2026

Der Wechsel vom Marktwert zum Beleidswert ist eine Änderung der Bilanzierungsmethode. Die Wohnungsbaugesellschaft behandelt sie rückwirkend nach RJ 140: Die Vergleichszahlen für 2025 werden angepasst, und die Auswirkung auf den Beginn von 2025 läuft über das Eigenkapital. Für diese Anpassung darf sie den Beleidswert verwenden, der bereits im Anhang für 2025 stand (RJ 645.501).

Für Immobilien in Entwicklung und die Rückstellung für unrentable Investitionen darf es einfacher sein: Sie darf die Vergleichszahlen stehen lassen und die gesamte Auswirkung als direkte Veränderung im Eigenkapital zu Beginn 2026 erfassen (Art. 122 Woningwet, wie RJ 645.501 es beschreibt). Der Anhang erläutert, wie der Übergang behandelt wurde, mit den Angaben, die RJ 140 verlangt. Der Marktwert muss nicht mehr im Anhang stehen (RJ 645.304).

Immobilien in Entwicklung, Verkauf unter Bedingungen und unrentable Investitionen

• Immobilien in Entwicklung zur eigenen Vermietung stehen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren Beleidswert. Dieser niedrigere Wert ist der erwartete Beleidswert bei Fertigstellung abzüglich der noch zu tätigenden Investition (RJ 645.209). Baut die Wohnungsbaugesellschaft zum Verkauf, folgt sie RJ 221 Fertigungsaufträge.
• Verkauf unter Bedingungen bedeutet Verkauf mit Rabatt und einem Rückkaufsrecht oder einer Rückkaufspflicht. Ist es wirtschaftlich eine Finanzierung, bleibt das Objekt unter den Renditeimmobilien als unter Bedingungen verkaufte Immobilie, zum geschätzten Leerstandswert abzüglich des Rabatts, und die Rückkaufsverpflichtung steht unter den langfristigen Verbindlichkeiten (RJ 645.211, 645.215 und 645.307). Ist es ein echter Verkauf, nennt die Wohnungsbaugesellschaft die Rückkaufsrechte und -pflichten bei den nicht in der Bilanz erfassten Vermögenswerten (RJ 645.308).
• Umgliederung zwischen Vermietung, Verkauf und Entwicklung ist nur bei einer tatsächlichen Änderung zulässig: Verkaufsaktivitäten für ein leeres Objekt, ein Verkauf unter Bedingungen, der Finanzierung ist, Rückkauf oder die Beendigung der Vermietung, um abzureißen und neu zu bauen. Solange noch dauerhaft vermietet wird, bleibt die Immobilie im Betrieb (RJ 645.212 bis 645.217b).
• Unrentable Investitionen: Hat sich die Wohnungsbaugesellschaft zu einer Investition verpflichtet, die mehr kostet, als der Beleidswert dadurch steigt, ist das ein belastender Vertrag, und sie bildet eine Rückstellung für den Unterschied, soweit der Beleidswert ihn nicht bereits einrechnet (RJ 645.218; siehe auch RJ 252).

Was Anhang und Lagebericht verlangen

• Die gewählte Grundlage, die Annahmen und der Diskontierungssatz des Beleidswerts, wie die Bewertungskomplexe gebildet wurden, und die großen vertraglichen Verpflichtungen für Bau und Verbesserung (RJ 645.302).
• Eine Überleitung des Buchwerts von Jahresbeginn bis Jahresende: Investitionen, Übernahmen, Umgliederungen, Abgänge, Wertänderungen, Umbuchungen und sonstige Veränderungen (RJ 645.303).
• Die Zahl der zum Verkauf bestimmten Wohnungen und wie viele davon binnen eines Jahres verkauft werden, mit Erlös und Buchwert (RJ 645.306).
• Für welchen Teil der Darlehen der Waarborgfonds Sociale Woningbouw (Bürgschaftsfonds für den sozialen Wohnungsbau) bürgt oder der Staat garantiert (RJ 645.310).
• Eine gesonderte Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Kapitalflussrechnung für den DAEB-Zweig (Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse) und den Nicht-DAEB-Zweig, mit den Verteilungsschlüsseln; nicht nötig, wenn die Nicht-DAEB-Tätigkeiten rechtlich in einer Tochter angesiedelt sind (RJ 645.311).
• Im Lagebericht eine politische Betrachtung, wie sich der Beleidswert entwickelt hat (RJ 645.402).

Fallbeispiel: Stichting Woonkracht Lingedal

Stichting Woonkracht Lingedal (fiktiv) vermietet 1.800 Sozialwohnungen. Im Jahresabschluss 2025 stand der Bestand zu einem Marktwert von € 360 Mio.; der Anhang nannte einen Beleidswert von € 150 Mio. Um das Beispiel sauber zu halten, lassen wir latente Steuern außer Betracht.

2026 steigt der Beleidswert durch geänderte Parameter um € 4 Mio.; dieser Anstieg ist ein Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung 2026. Im November 2026 verpflichtet sich Lingedal, € 6,0 Mio. in die Dämmung von 240 Wohnungen zu investieren. Der Beleidswert dieses Komplexes steigt dadurch voraussichtlich um € 2,2 Mio. Der Unterschied von € 3,8 Mio. ist eine unrentable Investition: Dafür bildet die Stiftung Ende 2026 eine Rückstellung, soweit die Bewertung des Komplexes ihn noch nicht einrechnet. Eine Instandhaltungsrückstellung für die 1.800 Wohnungen bildet sie nicht.

Ein Leser des Jahresabschlusses 2026 sieht also ein viel niedrigeres Eigenkapital als ein Jahr zuvor, ohne dass sich am Bestand etwas geändert hat. Deshalb verlangt RJ 645 eine klare Erläuterung des Übergangs und eine Betrachtung im Lagebericht.

Größe, Geschäftsjahre und Unterschiede je Jahr

Kleine zugelassene Einrichtungen, wie das Woningwet sie in Artikel 49 beschreibt, müssen die DAEB-Trennung nur für die Gewinn- und Verlustrechnung und die Kapitalflussrechnung zeigen (RJ 645.312). Im Übrigen gelten die Modelle und die Anforderungen von RJ 645 für jede Wohnungsbaugesellschaft, groß oder klein.

• Geschäftsjahr 2025: Immobilien im Betrieb zum Marktwert, Beleidswert im Anhang.
• Geschäftsjahr 2026: Beleidswert in der Bilanz nach RJ 645 (2026 angepasst), mit der Übergangsregelung; abhängig vom Inkrafttreten des Gesetzes.
• Geschäftsjahr 2027: dasselbe Kapitel; die Jahresausgabe 2027 bringt keine neue Änderung für RJ 645.

Jaarrekening.io und Wohnungsbaugesellschaften

Für die Wohnungsbaugesellschaft selbst passt die App nicht. Eine zugelassene Einrichtung folgt dem Woningwet, den Modellen der Regelung und RJ 645; diesen Jahresabschluss stellt Jaarrekening.io nicht auf. Wählen Sie beim Anlegen einer Stiftung oder eines Vereins Wohnungsbaugesellschaft, endet die Jahresabschlussroute, und Sie können die juristische Person nur für die Buchhaltung anlegen. Ein verbundenes Unternehmen in Form einer gewöhnlichen BV kann die App bedienen, wenn sie kein eigenes Sektorregime hat.

Quellen

• Woningwet, Art. 35 und 36 (wetten.overheid.nl, gültig ab 1. Juli 2026)
• Gesetz vom 8. Juli 2026, Stb. 2026, 230: aktueller Wert durch Beleidswert ersetzt
• RJ-Uiting 2026-7: Anpassung der Richtlinie 645 Zugelassene Einrichtungen des sozialen Wohnungsbaus (rjnet.nl)
• Raad voor de Jaarverslaggeving (niederländischer Rechnungslegungsrat): die Richtlinien

Weiterlesen