RJ 645 : les comptes annuels d'une société de logement social

La réponse courte

La RJ 645 s'applique aux organismes agréés de logement social (toegelaten instellingen volkshuisvesting) : fondations et associations admises par le ministre. La Woningwet (loi sur le logement) déclare le titre 9 largement applicable par analogie. À partir de l'exercice 2026, la société de logement social (woningcorporatie) évalue ses immeubles en exploitation à la valeur de politique (beleidswaarde) au lieu de la valeur de marché (RJ 645, modifiée en 2026) ; ce passage est un changement de méthode comptable à effet rétroactif.

Mis à jour le 30 octobre 2026

Données clés

À qui s'applique la RJ 645

Un organisme agréé est une fondation ou une association dotée de la pleine capacité juridique, qui n'exerce son activité que dans le domaine du logement social et que le ministre a admise. La RJ 645 s'applique à l'organisme agréé lui-même. Une entreprise liée, comme une BV filiale pour la location commerciale, suit les règles de sa propre forme juridique (RJ 645.101 et 645.401).

Les comptes annuels reposent sur la Woningwet, non sur l'art. 2:360 BW. L'article 35 rend une grande partie du titre 9 applicable par analogie aux comptes annuels, l'article 36 fait de même pour le rapport annuel, et l'article 30 du décret sur les organismes agréés de logement social 2015 exclut quelques articles. Le règlement sur les organismes agréés prescrit les modèles de bilan, de compte de résultat et de tableau des flux de trésorerie (RJ 645.301). Pour tout le reste, les Directives ordinaires s'appliquent (RJ 645.102).

De la valeur de marché à la valeur de politique

2. Dans les comptes annuels, la direction évalue, conformément aux prescriptions complémentaires à donner par ou en vertu d'un décret, les biens immobiliers et leurs accessoires immobiliers et d'infrastructure à la valeur actuelle.

À l'article 35, deuxième alinéa, « valeur actuelle » est remplacé par « valeur de politique ».

Jusqu'à l'exercice 2025 inclus, le parc loué figurait à la valeur de marché et l'annexe indiquait la valeur de politique. La valeur de politique part de la mission sociale : ce que vaut le parc avec les loyers, l'entretien et la gestion que la société applique réellement, selon le Handboek beleidswaarde figurant à l'annexe 2 du règlement. Ce montant est généralement très inférieur à la valeur de marché.

La RJ 645 est déjà modifiée pour l'exercice 2026 (RJ-Uiting 2026-7, juin 2026). La loi a été adoptée le 8 juillet 2026 ; la date d'entrée en vigueur suivra par arrêté royal. En rédigeant cette page, nous n'avions pas trouvé cet arrêté. Vérifiez la situation sur wetten.overheid.nl avant d'approuver les comptes annuels 2026.

Après la première comptabilisation au coût, y compris les droits de mutation et autres frais de transaction, la société de logement social évalue donc ses immeubles en exploitation à la valeur de politique. Une variation de cette valeur passe par le compte de résultat de l'année même (RJ 645.207). Elle ne constitue pas de provision pour entretien, car la valeur de politique intègre déjà les dépenses d'entretien (RJ 645.208). Le Besluit actuele waarde (arrêté sur la valeur actuelle) ne s'applique pas. Les dépenses postérieures à la première comptabilisation sont réparties par la société, selon le règlement, entre entretien, qui est imputé au résultat, et amélioration, qui s'ajoute au coût.

La transition dans les comptes annuels 2026

Le passage de la valeur de marché à la valeur de politique est un changement de méthode comptable. La société le traite rétroactivement selon la RJ 140 : les chiffres comparatifs 2025 sont adaptés et l'effet au début de 2025 passe par les capitaux propres. Pour cette adaptation, elle peut utiliser la valeur de politique qui figurait déjà dans l'annexe 2025 (RJ 645.501).

Pour les immeubles en cours de développement et la provision pour investissements non rentables, c'est plus simple : elle peut laisser les chiffres comparatifs et comptabiliser tout l'effet comme mouvement direct des capitaux propres au début de 2026 (art. 122 Woningwet, tel que la RJ 645.501 le décrit). L'annexe explique comment la transition a été traitée, avec les mentions que demande la RJ 140. La valeur de marché n'a plus à figurer dans l'annexe (RJ 645.304).

Immeubles en développement, vente sous conditions et investissements non rentables

• Immeubles en développement pour location propre : au coût ou à la valeur de politique inférieure. Cette valeur inférieure est la valeur de politique attendue à la livraison moins l'investissement restant à réaliser (RJ 645.209). Si la société construit pour vendre, elle suit la RJ 221 contrats de construction.
• Vente sous conditions signifie vente avec rabais et un droit ou une obligation de rachat. Si c'est économiquement un financement, le bien reste dans les immeubles de placement comme bien immobilier vendu sous conditions, à la valeur vacante estimée moins le rabais, et l'obligation de rachat figure dans les dettes à long terme (RJ 645.211, 645.215 et 645.307). S'il s'agit d'une vraie vente, la société mentionne les droits et obligations de rachat parmi les actifs non inscrits au bilan (RJ 645.308).
• Reclassement entre location, vente et développement : seulement en cas de changement effectif : activités de vente pour un bien vacant, vente sous conditions constituant un financement, rachat, ou fin de la location pour démolir et reconstruire. Tant que la location durable se poursuit, le bien reste en exploitation (RJ 645.212 à 645.217b).
• Investissements non rentables : si la société s'est engagée dans un investissement qui coûte plus que ce dont la valeur de politique augmente de ce fait, c'est un contrat déficitaire et elle constitue une provision pour la différence, dans la mesure où la valeur de politique ne l'intègre pas déjà (RJ 645.218 ; voir aussi RJ 252).

Ce que demandent l'annexe et le rapport de gestion

• La base retenue, les hypothèses et le taux d'actualisation de la valeur de politique, la manière dont les complexes d'évaluation ont été formés et les grands engagements contractuels de construction et d'amélioration (RJ 645.302).
• Un rapprochement de la valeur comptable du début à la fin de l'année : investissements, acquisitions, reclassements, cessions, variations de valeur, virements et autres mouvements (RJ 645.303).
• Le nombre de logements destinés à la vente et combien seront vendus dans l'année, avec produit et valeur comptable (RJ 645.306).
• Pour quelle part des emprunts le Waarborgfonds Sociale Woningbouw (fonds de garantie du logement social) se porte caution ou l'État garantit (RJ 645.310).
• Un bilan, un compte de résultat et un tableau des flux de trésorerie distincts pour la branche DAEB (services d'intérêt économique général) et la branche non DAEB, avec les clés de répartition ; pas nécessaire si les activités non DAEB sont juridiquement logées dans une filiale (RJ 645.311).
• Dans le rapport de gestion, un exposé de politique sur l'évolution de la valeur de politique (RJ 645.402).

Cas pratique : Stichting Woonkracht Lingedal

Stichting Woonkracht Lingedal (fictive) loue 1.800 logements sociaux. Dans les comptes annuels 2025, le parc figurait à une valeur de marché de € 360 M ; l'annexe indiquait une valeur de politique de € 150 M. Pour garder l'exemple net, nous laissons de côté les impôts différés.

En 2026, la valeur de politique augmente de € 4 M en raison de paramètres modifiés ; cette hausse est un produit du compte de résultat 2026. En novembre 2026, Lingedal s'engage à investir € 6,0 M dans l'isolation de 240 logements. La valeur de politique de ce complexe devrait augmenter de ce fait de € 2,2 M. La différence de € 3,8 M est un investissement non rentable : la fondation constitue fin 2026 une provision à ce titre, dans la mesure où l'évaluation du complexe ne l'intègre pas déjà. Elle ne constitue pas de provision pour entretien des 1.800 logements.

Un lecteur des comptes annuels 2026 voit donc des capitaux propres bien inférieurs à ceux de l'année précédente, sans que rien n'ait changé dans le parc. C'est pourquoi la RJ 645 demande une explication claire de la transition et un exposé dans le rapport de gestion.

Taille, exercices et différences par année

Les petits organismes agréés, tels que la Woningwet les décrit à l'article 49, n'ont à présenter la séparation DAEB que pour le compte de résultat et le tableau des flux de trésorerie (RJ 645.312). Pour le reste, les modèles et les exigences de la RJ 645 s'appliquent à toute société de logement social, grande ou petite.

• Exercice 2025 : immeubles en exploitation à la valeur de marché, valeur de politique dans l'annexe.
• Exercice 2026 : valeur de politique au bilan selon la RJ 645 (modifiée en 2026), avec le régime transitoire ; dépend de l'entrée en vigueur de la loi.
• Exercice 2027 : même chapitre ; l'édition annuelle 2027 n'apporte aucune nouvelle modification pour la RJ 645.

Jaarrekening.io et les sociétés de logement social

L'application ne convient pas à la société de logement social elle-même. Un organisme agréé suit la Woningwet, les modèles du règlement et la RJ 645 ; Jaarrekening.io n'établit pas ces comptes annuels. Si vous choisissez société de logement social lors de la création d'une fondation ou d'une association, la voie des comptes annuels s'arrête et vous ne pouvez créer la personne morale que pour la comptabilité. Une entreprise liée sous la forme d'une BV ordinaire peut être servie par l'application, si elle n'a pas de régime sectoriel propre.

Sources

• Woningwet, art. 35 et 36 (wetten.overheid.nl, en vigueur à partir du 1er juillet 2026)
• Loi du 8 juillet 2026, Stb. 2026, 230 : valeur actuelle remplacée par valeur de politique
• RJ-Uiting 2026-7 : modification de la Directive 645 Organismes agréés de logement social (rjnet.nl)
• Raad voor de Jaarverslaggeving (Conseil néerlandais de l'information financière) : les Directives

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