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Comptes annuels néerlandais de l'immobilier : coût ou valeur actuelle

Un bien loué, un bien à usage propre et un bien destiné à la revente suivent chacun une directive différente. Voici comment une BV immobilière choisit son évaluation et traite loyer et plus-value.

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La réponse courte

Une BV immobilière évalue les biens loués au coût ou à la valeur actuelle, la valeur de marché. Si vous choisissez la valeur actuelle, les variations de valeur vont au compte de résultat et vous constituez pour les plus-values non réalisées une réserve de réévaluation (art. 2:390, al. 1 BW). Un bien à usage propre relève de la RJ 212. Une micro-entité ne peut pas évaluer à la valeur de marché.

Mis à jour le 30 octobre 2026

Données clés

Loué ou détenu comme placement	RJ 213 Immeubles de placement : coût ou valeur actuelle
Bien à usage propre	RJ 212 Immobilisations corporelles
Valeur actuelle d'un placement	La valeur de marché (art. 11 Besluit actuele waarde (arrêté sur la valeur actuelle))
Micro-entité	Évaluation à la valeur de marché non autorisée (art. 5a Besluit actuele waarde (arrêté sur la valeur actuelle))
Produits locatifs	Contrat de location selon la RJ 292, pas la RJ 270

Placement, usage propre ou stock de négoce ?

D'abord la question de savoir pourquoi vous détenez le bien : cela détermine quelle directive s'applique et quelle évaluation est ouverte.

Pourquoi vous détenez le bien	Directive	Évaluation
Location à des tiers ou plus-value	RJ 213 Immeubles de placement	Coût, ou valeur actuelle (valeur de marché)
Bureau, magasin ou hall d'activité propre	RJ 212 Immobilisations corporelles	Coût moins amortissements, ou coût actuel
Acquis pour être revendu	RJ 220 Stocks	Coût ou valeur de réalisation nette inférieure ; pas de valeur actuelle
Construction à la commande d'un acheteur	RJ 221 Contrats en cours	Produit au prorata de l'avancement

Un bureau propre ne devient pas un placement du fait qu'il se trouve dans une BV immobilière.

Coût ou valeur actuelle : ce que le choix change

Dans le modèle du coût, le bien figure au bilan au prix d'acquisition, diminué des amortissements et des dépréciations. Une expertise ne modifie alors pas la valeur comptable, sauf si elle démontre une baisse de valeur durable (art. 2:387, al. 3 BW).

En valeur actuelle, le bien figure au bilan à la valeur de marché et vous n'amortissez pas. Toute variation de valeur, même non réalisée, va au compte de résultat de l'année où elle survient (RJ 213.504). Comme ce bénéfice n'a pas été gagné par une vente, vous constituez à partir du résultat ou des réserves libres une réserve de réévaluation pour la différence avec la valeur comptable au coût (art. 2:390, al. 1 BW). Vous pouvez diminuer cette réserve de la dette d'impôt différé.

Le choix vaut pour tous les immeubles de placement et vous ne le modifiez que pour des motifs fondés (art. 2:384, al. 6 BW). Pour une micro-entité, il n'y a pas de choix : l'art. 5a Besluit actuele waarde (arrêté sur la valeur actuelle) n'autorise pas l'évaluation à la valeur de marché.

Exemple chiffré : un local d'activité de € 600.000

Une petite BV immobilière loue un local d'activité inscrit au bilan pour € 600.000. La valeur de marché justifiée à la date du bilan est de € 660.000.

	Valeur actuelle	Prix de revient
Valeur comptable du bien après évaluation	€ 660.000	€ 600.000 moins l'amortissement de l'année
Compte de résultat	€ 60.000 de plus-value non réalisée	Seulement l'amortissement
Réserve de réévaluation	€ 60.000, ou € 44.520 après déduction de l'impôt différé	Aucun
Dette d'impôt différé	Au taux de 25,8% : € 15.480	Aucun

En valeur actuelle, la hausse de € 60.000 augmente le résultat, mais pas la marge distribuable : la réserve de réévaluation est une réserve légale (art. 2:373, al. 4 BW). Si la BV vend plus tard le bien, le montant de la réserve afférent à ce bien est libéré (art. 2:390, al. 3 BW).

Loyer, franchises de loyer et dépôts de garantie

Le loyer est un produit issu d'un contrat de location. La RJ 270 ne le traite pas (alinéa 103) ; la RJ range le loyer sous le chapitre 292 Contrats de location. La location ordinaire est en règle générale une location simple : le bien reste à votre bilan et vous comptabilisez le loyer proportionnellement au temps sur la durée du contrat (RJ 292.313).

Cela a des conséquences pour une franchise de loyer. Pour un contrat de cinq ans à € 4.000 par mois avec les trois premiers mois gratuits, vous recevez 57 × € 4.000 = € 228.000. Réparti sur soixante mois, cela fait € 3.800 de produit locatif par mois, y compris les mois où vous ne recevez rien. Un dépôt de garantie n'est pas un produit mais une dette envers le locataire.

Pour la catégorie de taille, c'est le total du bilan sur la base du coût d'acquisition et de production qui compte (art. 2:396, al. 1 BW) ; une réévaluation ne fait donc pas franchir de seuil à la BV. Les montants figurent dans les critères de taille et le contrôle de l'obligation d'audit calcule si un expert-comptable est obligatoire.

Erreurs fréquentes des BV immobilières

Évaluer son propre bureau comme immeuble de placement à la valeur de marché.
Inscrire au bilan une valeur d'expertise en tant que micro-entité.
Comptabiliser la plus-value sans constituer de réserve de réévaluation.
Comptabiliser une franchise de loyer comme des mois sans produit locatif.

Ce que les BV de ce secteur déposent

Les BV immobilières qui louent, investissent ou négocient relèvent de la section L de la SBI, location et négoce de biens immobiliers (SBI 68). Les agents immobiliers relèvent de la même section ; les promoteurs figurent sous la construction.

Classe de bilan, exercice 2024	Dépôts	Solvabilité : p25 – médiane – p75	Current ratio : p25 – médiane – p75
Micro (bilan jusqu'à € 450.000 inclus)	6.159	−4,2% – 44,7% – 86,2%	0,50 – 1,61 – 5,71
Petite (bilan au-dessus de € 450.000 jusqu'à € 7,5 mln inclus)	12.589	13,5% – 50,0% – 83,3%	0,38 – 1,35 – 5,71
Moyenne (bilan au-dessus de € 7,5 mln jusqu'à € 25 mln inclus)	2.119	13,9% – 42,4% – 73,5%	0,27 – 1,00 – 3,35
Grande (bilan au-dessus de € 25 mln)	937	16,2% – 35,7% – 63,1%	0,35 – 1,01 – 3,10

Dans la classe de bilan petite, la section L affichait pour l'exercice 2024 une solvabilité médiane de 50,0%, inférieure aux 73,4% de l'ensemble des bilans de cette classe ; le current ratio médian était de 1,35, inférieur à la moyenne nationale (3,28). Le chiffre national est élevé en raison des nombreuses holdings.

La classe de bilan suit uniquement le total du bilan, pas la catégorie de taille légale. Le jeu de données n'indique pas la forme juridique ; il couvre tous les dépôts en XBRL de cette section SBI, surtout de BV. Source : KVK Handelsregister Open Dataset Jaarrekeningen, traitement Jaarrekening.io, CC BY 4.0. Données téléchargées et traitées le 2 novembre 2026. Explications et tous les secteurs : solvabilité par secteur et current ratio par secteur.

La BV immobilière dans Jaarrekening.io

Jaarrekening.io reprend les valeurs comptables du fichier d'audit XAF ou de la balance générale que vous importez ; le logiciel ne détermine ni expertise ni valeur de marché. Le choix entre coût et valeur actuelle et le montant de la réserve de réévaluation sont des décisions de la direction, que vous traitez dans la comptabilité et, en tant que petite entité ou plus grande, expliquez dans l'annexe. Le dépôt auprès de la KVK, vous le faites vous-même.

Sources

Mention juridique : ces informations sont de nature générale et ne remplacent ni un conseil fiscal ou juridique ni un contrôle par un expert-comptable. L'exactitude et l'exhaustivité du contenu des comptes annuels restent de la responsabilité de la direction.

Questions fréquentes

Une micro-BV peut-elle évaluer son bien loué à la valeur de marché ?

Non. L'art. 5a du Besluit actuele waarde n'autorise pas l'évaluation à la valeur de marché pour une entité visée à l'art. 2:395a BW. Une micro-entité évalue donc son immobilier au coût, même si une expertise ressort bien au-dessus de la valeur comptable.

Une réévaluation compte-t-elle pour la catégorie de taille ?

Non. Le critère est la valeur des actifs sur la base du coût d'acquisition et de production (art. 2:396, al. 1 BW). Un bien acheté € 600.000 et inscrit au bilan à € 900.000 compte pour € 600.000.

Puis-je distribuer la réserve de réévaluation en dividende ?

Non. La réserve de réévaluation est une réserve légale et les distributions ne sont possibles que dans la mesure où les capitaux propres excèdent les réserves légales et statutaires (art. 2:216, al. 1 BW).

Dois-je faire expertiser mon immeuble de placement chaque année ?

La loi ne prescrit pas d'expertise externe annuelle, mais en valeur actuelle la valeur de marché doit être justifiée à chaque date de bilan. Si vous l'approchez par la valeur actualisée des flux de trésorerie attendus, vous indiquez méthode, hypothèses et taux dans l'annexe (art. 11, al. 2 Besluit actuele waarde). Pour une micro-entité, cela ne joue pas : elle ne peut pas évaluer à la valeur de marché.

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