Comptes annuels d'un agent immobilier : quand la commission est-elle du chiffre d'affaires ?
Signée en décembre, livrée en février : dans quelle année tombe la commission ? La réponse découle de la loi, de vos conditions de mandat et des conditions suspensives du contrat de vente.
La réponse courte
Un agent immobilier a droit à la commission dès que le contrat de vente a été conclu grâce à son intermédiaire (art. 7:426, al. 1 BW), sauf si le mandat lie la rémunération à la livraison. Ce moment détermine dans quel exercice tombe le chiffre d'affaires. De nombreux agents travaillent en entreprise individuelle ou en vof et ne relèvent pas du titre 9 ; une BV d'agent immobilier dépose ses comptes annuels auprès de la KVK.
Mis à jour le 30 octobre 2026
Points clés
| Forme juridique habituelle | Entreprise individuelle ou vof ; les agences plus grandes une BV |
| Moment légal de la commission | Conclusion du contrat conclu par l'intermédiaire (art. 7:426, al. 1 BW) |
| Délai de réflexion de l'acheteur particulier d'un logement | Trois jours après réception de l'acte signé (art. 7:2, al. 2 BW) |
Quelle forme juridique, quelle obligation ?
Un agent immobilier indépendant ou une agence avec deux associés est généralement une entreprise individuelle ou une vof. Le titre 9 du livre 2 BW ne s'applique en règle générale pas à eux, de sorte qu'aucun compte annuel n'est transmis à la KVK ; ils établissent des chiffres annuels pour l'impôt sur le revenu (entreprise individuelle, vof). Une BV d'agent immobilier dépose, elle ; l'exemple ci-dessous part de ce cas.
Pour l'étendue de la publication, seule la catégorie de taille compte pour une BV d'agent immobilier : consultez les critères de taille et faites le test de l'obligation d'audit si l'agence grandit.
Le moment du chiffre d'affaires de la commission
Le mandat confié à un agent immobilier est un contrat d'entremise : l'intermédiaire a droit à rémunération dès que le contrat entre le mandant et le tiers a été conclu grâce à son intervention (art. 7:426, al. 1 BW). Pour la vente d'un logement, il s'agit du contrat de vente, pas de la livraison chez le notaire. Le mandat peut subordonner la rémunération à l'exécution de la vente. Si celle-ci n'a pas lieu, le mandant reste redevable de la rémunération, sauf si l'échec ne lui est pas imputable (alinéa 2).
Pour les comptes annuels s'ajoute un second test. Les produits d'un service ne sont comptabilisés que s'il est probable que la rémunération sera perçue (RJ 270.117), et si un acte est beaucoup plus important que tous les autres, vous attendez pour comptabiliser le produit que cet acte soit accompli (RJ 270.120). Tant qu'un acheteur particulier est encore dans le délai de réflexion de trois jours (art. 7:2, al. 2 BW) ou peut invoquer une condition suspensive de financement, la commission n'est pas acquise.
| Situation au 31 décembre | Commission dans cet exercice ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vente signée, délai de réflexion et conditions suspensives écoulés | Oui | Le droit à rémunération est né |
| Vente signée, condition suspensive de financement valable jusqu'à mi-janvier | En règle générale non | L'acheteur peut encore résoudre ; évaluez dossier par dossier la probabilité |
| Le mandat lie la rémunération à la livraison en février | Non | Le droit à rémunération dépend de l'exécution de la vente |
| Visites et une offre, pas encore d'accord | Non | Aucun contrat n'a été conclu |
| Rapport d'expertise remis, facture en janvier | Oui | Le service est rendu |
Exemple chiffré : six dossiers autour du changement d'année
Une BV d'agent immobilier a au 31 décembre six dossiers de vente dans lesquels le contrat de vente est signé mais la commission pas encore facturée. Selon ses conditions de mandat, la commission est due à la conclusion de la vente, sauf dans un dossier.
| Dossiers | Commission | Traitement au 31 décembre |
|---|---|---|
| Trois dossiers, toutes les conditions suspensives écoulées | € 6.500 + € 8.200 + € 5.300 = € 20.000 | Chiffre d'affaires de cet exercice ; € 20.000 restant à facturer |
| Deux dossiers avec condition suspensive de financement en cours | € 7.000 + € 6.000 = € 13.000 | Pas de chiffre d'affaires ; à évaluer en janvier |
| Un dossier avec commission à la livraison en février | € 7.500 | Pas de chiffre d'affaires ; seulement à la livraison |
Sur les € 40.500 de commission possible, la BV comptabilise € 20.000 dans cet exercice. Les € 20.500 restants restent hors du chiffre d'affaires et ne sont comptabilisés que lorsque les conditions de la rémunération sont remplies.
Frais de démarrage et mandats de recherche
Si, à l'acceptation du mandat, vous facturez un montant fixe pour la mise en place, la photographie et la mise en ligne, c'est du chiffre d'affaires dès que vous avez effectué ces activités. Pour un mandat de recherche à un montant fixe d'avance, vous avez déjà l'argent mais pas encore rendu le service : le montant figure au bilan comme reçu d'avance jusqu'à ce que la recherche soit terminée.
Tenez pour chaque dossier la date du contrat de vente, la levée des conditions suspensives et la date de livraison. Cette liste justifie le poste commission restant à facturer, une créance au bilan.
Erreurs fréquentes dans les agences immobilières
- Ne comptabiliser la commission en chiffre d'affaires qu'à la réception via le notaire, alors que le droit à rémunération est né dans l'exercice précédent.
- Considérer chaque vente signée comme du chiffre d'affaires définitif, même si les conditions suspensives courent encore.
- Comptabiliser le montant fixe d'un mandat de recherche en chiffre d'affaires à la réception.
L'agence immobilière dans Jaarrekening.io
Une BV d'agent immobilier importe dans Jaarrekening.io son fichier d'audit XAF ou sa balance générale en Excel ou CSV ; la commission restant à facturer, vous la déterminez vous-même. Le logiciel compose les comptes annuels et la version de publication et n'envoie rien à la KVK. Si vous travaillez en entreprise individuelle ou en vof, vous n'utilisez pas la voie des comptes annuels mais la comptabilité et les impôts.
Sources
Questions fréquentes
La vente a été signée en décembre et la livraison a lieu en février. Dans quelle année tombe la commission ?
Cela dépend de votre mandat. Sans accord dérogatoire, le droit à rémunération naît à la conclusion de la vente (art. 7:426, al. 1 BW) et la commission tombe dans l'ancienne année, à condition que les conditions suspensives soient levées. Si votre mandat lie la rémunération à la livraison, le chiffre d'affaires ne suit qu'à cette livraison.
La commission est-elle due si l'acheteur résout la vente ?
Si la rémunération est subordonnée à l'exécution de la vente et que celle-ci n'a pas lieu, le client reste redevable de la rémunération, sauf si l'échec ne lui est pas imputable (art. 7:426, al. 2 BW). Lisez ce que vos conditions disent de la résolution et ne comptabilisez pas de chiffre d'affaires tant que l'issue est incertaine.
Le moment de comptabilisation de la commission vaut-il aussi pour un agent immobilier sans BV ?
Oui. Dans les chiffres annuels d'une entreprise individuelle ou d'une vof aussi, la commission appartient à l'année où vous y avez eu droit, pas à l'année du paiement. La différence est que ces chiffres ne vont pas à la KVK : vous les utilisez pour la déclaration d'impôt sur le revenu.
Quand une expertise est-elle du chiffre d'affaires ?
À la remise du rapport d'expertise. Le service est alors rendu, même si vous envoyez la facture plus tard ou que le client paie plus tard.
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