Is een jaarrekening verplicht voor een VvE?
Een vereniging van eigenaars moet jaarlijks laten zien wat er met het geld is gebeurd: dat is verplicht. Een jaarrekening in de zin van Titel 9 Boek 2 BW is het meestal niet, en een deponeringsplicht bij de KVK heeft een gewone VvE niet.
Het korte antwoord
Ja, maar niet als Titel 9-jaarrekening: een gewone VvE legt jaarlijks binnen zes maanden na het boekjaar een balans en een staat van baten en lasten met toelichting ter goedkeuring voor aan de vergadering (art. 5:135 jo. 2:48 BW). Deponeren bij de KVK hoeft niet; de administratie blijft zeven jaar bewaard.
Bijgewerkt op 30 oktober 2026
Kerngegevens
| Rechtspersoon | De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon (art. 5:124 lid 1 BW); Titel 1 Boek 2 geldt voor haar (lid 2), met enkele uitzonderingen |
| Verantwoording | art. 5:135 BW verklaart art. 2:45 lid 4 en art. 2:48 BW van toepassing: balans en staat van baten en lasten met toelichting, binnen zes maanden aan de vergadering |
| Titel 9 | Alleen via art. 2:360 lid 3 BW: als de VvE een onderneming in stand houdt die in het handelsregister moet staan en de omzetgrens wordt overschreden, en zij geen gelijkwaardige openbare financiële verantwoording moet opstellen. Dat is voor een gewone VvE niet het geval |
| Handelsregister | Iedere VvE moet worden ingeschreven (KVK). Inschrijven is geen deponeren: een jaarrekening levert een gewone VvE daar niet aan |
| Geen VvE-product | Jaarrekening.io heeft geen VvE-module en geen VvE-rechtsvorm |
Waarom een VvE geen Titel 9-jaarrekening opstelt
De regels voor de jaarrekening in Titel 9 Boek 2 BW gelden voor de coöperatie, de onderlinge waarborgmaatschappij, de NV en de BV, voor bepaalde vennootschappen onder firma en commanditaire vennootschappen, en voor stichtingen en verenigingen die een onderneming in stand houden met een omzet boven een grens (art. 2:360 lid 1 tot en met 3 BW). Een vereniging van eigenaars staat daar niet tussen. Zij beheert een gebouw voor de eigenaars en drijft geen onderneming. Daarom hoeft zij geen jaarrekening volgens Titel 9 op te maken en niet te deponeren. Is de VvE in het Handelsregister ingeschreven, dan verandert dat niets aan deze conclusie.
Let op een veelvoorkomende verwijzing: in sommige bronnen staat art. 5:111 BW als grondslag. Dat artikel regelt wat de akte van splitsing moet inhouden, niet de verantwoording van de VvE. De relevante artikelen zijn art. 5:124, 5:126 en 5:135 BW.
Wat de VvE wel moet doen
De wet maakt van de vereniging van eigenaars een rechtspersoon en past op haar de algemene regels over rechtspersonen toe (art. 5:124 lid 1 en 2 BW). Daaronder valt de administratieplicht van art. 2:10 BW: het bestuur voert een administratie waaruit de rechten en verplichtingen te allen tijde te kennen zijn, maakt jaarlijks binnen zes maanden na het boekjaar een balans en een staat van baten en lasten, en bewaart de stukken zeven jaar. Artikel 10 staat niet in de lijst van uitzonderingen van art. 5:124 lid 2.
Daarnaast verklaart art. 5:135 BW art. 2:48 BW van toepassing. Dat artikel verplicht het bestuur om binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, behoudens verlenging door de vergadering, op een vergadering verslag uit te brengen over de gang van zaken en de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring voor te leggen. De stukken worden ondertekend door de bestuurders en commissarissen. Ontbreekt een raad van commissarissen en legt het bestuur geen verklaring van een accountant over, dan benoemt de vergadering jaarlijks een commissie van ten minste twee leden die geen bestuurder zijn, de bekende kascommissie. Die onderzoekt de stukken, krijgt toegang tot kas, boeken en bescheiden en rapporteert aan de vergadering (art. 2:48 lid 2).
Voor het geld zelf kent de wet extra regels: de VvE houdt een reservefonds in stand voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten (art. 5:126 lid 1), stort de reservefondsbijdragen op een afzonderlijke rekening op naam van de vereniging (lid 3) en reserveert, voor woongebouwen, jaarlijks een minimumbedrag dat volgt uit een onderhoudsplan of een percentage van de herbouwwaarde (lid 2); hoe dat minimum precies werkt, staat onder Hoeveel moet de VvE jaarlijks reserveren. Het reglement regelt volgens art. 5:112 onder meer de jaarlijks op te stellen exploitatierekening en de bijdragen.
Hoeveel moet de VvE jaarlijks reserveren?
Voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd, stelt art. 5:126 lid 2 BW een ondergrens aan de jaarlijkse reservering voor het reservefonds. De reservering bedraagt ten minste één van twee bedragen, en de wet verbindt ze met het woord 'of':
- Onderhoudsplan (onder a): het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld om een onderhoudsplan uit te voeren. Het plan mag ten hoogste vijf jaar oud zijn, moet minstens tien jaar bestrijken, bevat de nodige onderhouds- en herstelwerkzaamheden en geplande vernieuwingen met een kostenberekening, en rekent die kosten gelijkmatig toe aan de jaren.
- Percentage van de herbouwwaarde (onder b): ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw, per jaar.
De wet noemt dus geen 'hoogste van de twee': de vergadering kan een actueel onderhoudsplan vaststellen of terugvallen op het percentage. Een vergadering zonder geldig plan komt op het percentage uit. Het derde lid vult aan dat de bijdragen op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de VvE staan. Daarvan kan alleen worden afgeweken bij het reglement, bij een besluit met ten minste vier vijfde van de stemmen van de appartementseigenaars, of door een bankgarantie ten name van de VvE.
Of de toevoeging in een jaar aan de ondergrens voldoet, ziet u door de toevoeging in de exploitatierekening naast het bedrag uit het onderhoudsplan te leggen, of naast 0,5% van de herbouwwaarde. Welke herbouwwaarde de VvE hanteert, staat niet in de wet; vraag het bestuur waar die vandaan komt. De casus hieronder rekent het percentage door.
Wat er in de stukken voor de vergadering hoort
De wet noemt drie onderdelen: een balans, een staat van baten en lasten en een toelichting (art. 5:135 BW jo. art. 2:48 BW). Een vaste indeling schrijft zij voor een gewone VvE niet voor, omdat de voorschriften van Titel 9 over inhoud en indeling hier niet gelden. Lees daarom eerst de splitsingsakte en het reglement: daar kunnen eisen staan aan de stukken, aan de termijn waarop eigenaars ze krijgen en aan de naam die ze dragen, bijvoorbeeld exploitatierekening in plaats van staat van baten en lasten.
- Verslag over de gang van zaken: wat er in het jaar is gebeurd, zoals een schade, een geschil, een aanbesteding of uitgesteld onderhoud.
- Staat van baten en lasten: de werkelijke kosten naast de begroting, met een verklaring bij de grote verschillen.
- Balans: de saldi van betaal- en spaarrekening, het reservefonds, nog te ontvangen bijdragen en facturen die nog niet zijn betaald.
- Toelichting: hoe bijdragen en vooruit ontvangen bedragen zijn verwerkt, welke verplichtingen openstaan en welk groot onderhoud is gepland.
Een begroting voor het komende jaar is een ander stuk dan de verantwoording over het afgelopen jaar; het ene kijkt vooruit, het andere beantwoordt de vraag waar het geld naartoe is gegaan. Een bankafschrift laat verder zien wat er is betaald, niet welke kosten bij het boekjaar horen. Daarom hoort een balans ook de vorderingen en schulden te tonen die op de balansdatum nog niet zijn afgewikkeld.
Inschrijven in het Handelsregister is niet deponeren
Twee zaken worden vaak verward. Een VvE moet in het Handelsregister staan: de KVK schrijft op haar pagina over het inschrijven van een vereniging van eigenaars dat iedere VvE moet worden ingeschreven (pagina bijgewerkt op 6 juli 2026, gelezen op 28 oktober 2026). Dat gaat over de inschrijving zelf, met gegevens als naam, adres en bestuur. Deponeren is een tweede handeling: het aanleveren van een jaarrekening, die de wet alleen eist van wie onder Titel 9 valt (art. 2:394 BW). Een gewone VvE staat dus wel in het register, maar levert daar geen jaarrekening aan.
Wie toch cijfers van een VvE wil zien, zoals een koper of een bank, vraagt ze aan de VvE of de beheerder. In het Handelsregister vindt u ze niet, tenzij de VvE onder de uitzondering hieronder valt.
Wanneer wel Titel 9
Houdt de VvE zelf een onderneming in stand die in het handelsregister moet staan, bijvoorbeeld door op grote schaal energie of parkeerplaatsen aan derden te leveren, en bedraagt de netto-omzet gedurende twee opeenvolgende boekjaren de helft of meer van het in art. 2:396 lid 1 onder b genoemde bedrag, dan valt zij onder art. 2:360 lid 3 BW en gelden Titel 9 en de deponeringsplicht. Zie moet een vereniging of stichting de jaarrekening deponeren voor de exacte omzetgrens. Gewone bijdragen van eigenaars zijn geen netto-omzet van een onderneming.
Casus: VvE Zevenbomen
Een VvE met 24 appartementen int in 2025 een bijdrage van € 4.000 per appartement: € 96.000. De kosten zijn € 71.000 (energie voor de gemeenschappelijke ruimten, verzekering, schoonmaak, beheer, klein onderhoud). De rest, € 25.000, gaat naar het reservefonds.
| Exploitatierekening 2025 | Bedrag |
|---|---|
| Bijdragen eigenaars (24 × € 4.000) | € 96.000 |
| Kosten van beheer en onderhoud | € 71.000 |
| Toevoeging aan het reservefonds | € 25.000 |
| Saldo | € 0 |
| Balans per 31 december 2025 | Bedrag | Bedrag | |
|---|---|---|---|
| Spaarrekening reservefonds | € 140.000 | Reservefonds | € 140.000 |
| Betaalrekening | € 18.000 | Algemene reserve | € 6.000 |
| Nog te ontvangen bijdragen | € 4.000 | Crediteuren | € 16.000 |
| Totaal | € 162.000 | Totaal | € 162.000 |
De vergadering had voor 2025 een begroting van € 67.000 aan kosten goedgekeurd. In de stukken zet het bestuur de werkelijke bedragen ernaast, zodat de eigenaars zien waar het afweek:
| Begroting en werkelijk 2025 | Begroting | Werkelijk | Verschil |
|---|---|---|---|
| Bijdragen eigenaars | € 96.000 | € 96.000 | € 0 |
| Energie gemeenschappelijke ruimten | € 14.000 | € 17.000 | € 3.000 hoger |
| Verzekering | € 12.000 | € 12.500 | € 500 hoger |
| Schoonmaak | € 9.000 | € 9.000 | € 0 |
| Beheer | € 16.000 | € 16.000 | € 0 |
| Klein onderhoud | € 16.000 | € 16.500 | € 500 hoger |
| Totaal kosten | € 67.000 | € 71.000 | € 4.000 hoger |
| Toevoeging aan het reservefonds | € 29.000 | € 25.000 | € 4.000 lager |
De hogere kosten van € 4.000 gaan volledig ten koste van de toevoeging aan het reservefonds: € 96.000 min € 71.000 is € 25.000, tegen € 29.000 begroot. De toelichting vermeldt waarom de energie € 3.000 duurder uitviel (hogere tarieven na een nieuw contract) en dat vier eigenaars het vierde kwartaal van € 1.000 nog niet hadden betaald; dat is de post nog te ontvangen bijdragen van € 4.000 op de balans.
Het bestuur legt in mei 2026 deze stukken met een toelichting voor aan de vergadering, vergezeld van een verslag van de kascommissie. De vergadering keurt goed. Een deponering bij de KVK volgt niet; de VvE bewaart de stukken zeven jaar. Het reservefonds van € 140.000 staat op een rekening op naam van de VvE, apart van de betaalrekening. Ook de ondergrens van art. 5:126 lid 2 BW wordt gehaald: bij een herbouwwaarde van € 4.800.000 is 0,5% gelijk aan € 24.000, en de toevoeging van € 25.000 ligt daarboven. Wil de vergadering het bestuur ook kwijting verlenen, dan legt zij dat als apart besluit vast: art. 2:48 BW regelt het verslag, het voorleggen van de stukken en de kascommissie, niet de decharge, en het reglement kan er iets over zeggen.
Wat Jaarrekening.io hierbij wel en niet doet
Jaarrekening.io heeft geen product voor VvE's: geen ledenadministratie, geen bijdragenbeheer en geen onderhoudsplan, en een VvE is geen rechtsvorm die u kunt kiezen. Wij kunnen een VvE dus niet helpen bij de stukken voor de vergadering. Jaarrekening.io stelt jaarrekeningen op volgens Titel 9 voor BV's, NV's, coöperaties en stichtingen en verenigingen onder art. 2:360 lid 3. Voor de administratie van een VvE zoekt u software of een beheerder die het wettelijke raamwerk voor VvE's kent.
Bronnen
- KVK: een vereniging van eigenaars inschrijven (kvk.nl, pagina bijgewerkt 6 juli 2026, gelezen 28 oktober 2026)
- Art. 5:112 BW: inhoud van het reglement (wetten.overheid.nl)
- Art. 2:394 BW: wie de jaarrekening moet deponeren (wetten.overheid.nl)
- Art. 5:124 BW: vereniging van eigenaars als rechtspersoon (wetten.overheid.nl)
- Art. 5:126 BW: reservefonds (wetten.overheid.nl)
- Art. 5:135 BW: toepasselijke bepalingen Boek 2 (wetten.overheid.nl)
- Art. 2:48 BW: verantwoording, kascommissie (wetten.overheid.nl)
- Art. 2:10 BW: administratie voeren en bewaren (wetten.overheid.nl)
- Art. 2:360 BW: toepassingsgebied Titel 9 (wetten.overheid.nl)
Veelgestelde vragen
Moet een VvE een jaarrekening opstellen?
Niet volgens Titel 9 Boek 2 BW. Wel moet het bestuur jaarlijks binnen zes maanden na het boekjaar de balans en de staat van baten en lasten met toelichting ter goedkeuring aan de vergadering voorleggen (art. 5:135 BW jo. art. 2:48 BW) en een administratie voeren (art. 2:10 BW).
Moet een VvE haar jaarrekening deponeren bij de KVK?
Nee, een gewone VvE niet. De deponeringsplicht van art. 2:394 BW geldt voor wie onder Titel 9 valt. Een VvE komt daar alleen onder via art. 2:360 lid 3 BW als zij een onderneming in stand houdt boven de omzetgrens.
Wat doet de kascommissie van een VvE?
Zij onderzoekt de balans en de staat van baten en lasten, kan de kas en de boeken inzien en rapporteert aan de vergadering (art. 2:48 lid 2 BW). Zij is verplicht als er geen raad van commissarissen is en geen accountantsverklaring wordt overgelegd; ten minste twee leden, geen bestuurder.
Hoe lang moet een VvE de administratie bewaren?
De boeken, bescheiden en andere gegevensdragers moeten zeven jaar bewaard blijven; dat volgt uit art. 2:10 lid 3 BW.
Is art. 5:111 BW de grondslag voor de jaarrekening van een VvE?
Nee. Art. 5:111 BW gaat over de inhoud van de akte van splitsing. De verantwoording van de VvE volgt uit art. 5:124, 5:126 en 5:135 BW en art. 2:48 BW.
Staat een VvE in het Handelsregister en moet zij dan deponeren?
Een VvE moet worden ingeschreven in het Handelsregister, maar dat is iets anders dan deponeren. De deponeringsplicht van art. 2:394 BW geldt alleen voor wie onder Titel 9 valt. Een gewone VvE levert bij de KVK dus geen jaarrekening aan.
Is er een voorbeeld van een VvE-jaarrekening of exploitatierekening?
Ja, in de casus hierboven: een VvE met 24 appartementen, € 96.000 aan bijdragen, € 71.000 kosten en € 25.000 toevoeging aan het reservefonds, met balans en een tabel begroot tegen werkelijk. De cijfers zijn fictief en sluiten op elkaar. De wet schrijft voor een gewone VvE geen vaste indeling voor, dus volg ook het reglement en de gebruiken van uw beheerder.
Is een VvE een micro-onderneming?
Nee, een gewone VvE valt in geen enkele grootteklasse. Micro, klein, middelgroot en groot bestaan alleen binnen Titel 9, en daar valt een gewone VvE niet onder. Alleen als zij via art. 2:360 lid 3 BW wel onder Titel 9 komt, bepalen de grenzen van art. 2:395a, 2:396 en 2:397 BW haar klasse.
Hoeveel moet een VvE jaarlijks in het reservefonds storten?
Voor een woongebouw ten minste het bedrag uit een door de vergadering vastgesteld onderhoudsplan (ten hoogste vijf jaar oud, minstens tien jaar vooruit, gelijkmatig toegerekend), of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde per jaar (art. 5:126 lid 2 BW). De wet zegt 'of', niet 'het hoogste van de twee'.
Moet het reservefonds van een VvE op een aparte rekening staan?
Voor een woongebouw wel: op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de VvE (art. 5:126 lid 3 BW). Afwijken kan alleen bij reglement, bij besluit met ten minste vier vijfde van de stemmen, of met een bankgarantie ten name van de VvE.
Is goedkeuring van de jaarstukken hetzelfde als decharge voor het bestuur?
Niet automatisch. Art. 2:48 BW regelt het verslag, het voorleggen van de stukken en de kascommissie, maar niet de kwijting van het bestuur. Wil de vergadering decharge verlenen, leg dat dan als apart besluit vast en lees het reglement.
Mag de beheerder de jaarstukken van de VvE opstellen?
Het werk mag worden uitbesteed, maar de wettelijke plicht rust op het bestuur van de VvE (art. 2:10 en 2:48 BW). Is de beheerder zelf bestuurder, dan kan hij niet in de kascommissie zitten: die bestaat uit ten minste twee leden die geen bestuurder zijn.
Lees ook
Klaar voor uw jaarrekening?
Uw eerste jaarrekening is gratis, voor elke grootteklasse. Maak een account aan en stel haar op volgens Titel 9 BW2, van saldibalans tot publicatiestukken.
Gratis starten