Ist ein Jahresabschluss für eine VvE (Wohnungseigentümergemeinschaft) Pflicht?
Eine niederländische Wohnungseigentümergemeinschaft (vereniging van eigenaars, VvE) muss jährlich zeigen, was mit dem Geld geschehen ist: das ist Pflicht. Ein Jahresabschluss im Sinne von Titel 9 Buch 2 BW ist es meist nicht, und eine Hinterlegungspflicht bei der KVK hat eine gewöhnliche VvE nicht.
Die kurze Antwort
Ja, aber nicht als Jahresabschluss nach Titel 9: eine gewöhnliche niederländische VvE (Wohnungseigentümergemeinschaft) legt jährlich binnen sechs Monaten nach dem Geschäftsjahr eine Bilanz und eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben mit Erläuterung der Versammlung zur Genehmigung vor (Art. 5:135 i.V.m. 2:48 BW). Bei der KVK hinterlegen muss sie nicht; die Buchführung wird sieben Jahre aufbewahrt.
Aktualisiert am 30. Oktober 2026
Eckdaten
| Juristische Person | Die Wohnungseigentümergemeinschaft (vereniging van eigenaars) ist eine juristische Person (Art. 5:124 Abs. 1 BW); Titel 1 Buch 2 gilt für sie (Absatz 2), mit einigen Ausnahmen |
| Rechenschaft | Art. 5:135 BW erklärt Art. 2:45 Abs. 4 und Art. 2:48 BW für anwendbar: Bilanz und Übersicht der Einnahmen und Ausgaben mit Erläuterung, binnen sechs Monaten an die Versammlung |
| Titel 9 | Nur über Art. 2:360 Abs. 3 BW: wenn die VvE ein Unternehmen unterhält, das im Handelsregister stehen muss, und die Umsatzgrenze überschritten wird, und sie keine gleichwertige öffentliche finanzielle Rechenschaft aufstellen muss. Das ist bei einer gewöhnlichen VvE nicht der Fall |
| Handelsregister | Jede VvE muss eingetragen werden (KVK). Eintragen ist nicht Hinterlegen: einen Jahresabschluss reicht eine gewöhnliche VvE dort nicht ein |
| Kein VvE-Produkt | Jaarrekening.io hat kein VvE-Modul und keine VvE-Rechtsform |
Warum eine VvE keinen Jahresabschluss nach Titel 9 aufstellt
Die Regeln zum Jahresabschluss in Titel 9 Buch 2 BW gelten für die Genossenschaft, den Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit, die NV und die BV, für bestimmte offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften sowie für Stiftungen und Vereine, die ein Unternehmen mit einem Umsatz über einer Grenze unterhalten (Art. 2:360 Abs. 1 bis 3 BW). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gehört nicht dazu. Sie verwaltet ein Gebäude für die Eigentümer und betreibt kein Unternehmen. Deshalb muss sie keinen Jahresabschluss nach Titel 9 aufstellen und nicht hinterlegen. Ist die VvE im Handelsregister eingetragen, ändert das an diesem Ergebnis nichts.
Beachten Sie einen häufigen Verweis: in manchen Quellen steht Art. 5:111 BW als Grundlage. Dieser Artikel regelt, was die Teilungserklärung enthalten muss, nicht die Rechenschaft der VvE. Die einschlägigen Artikel sind Art. 5:124, 5:126 und 5:135 BW.
Was die VvE tun muss
Das Gesetz macht die Wohnungseigentümergemeinschaft zur juristischen Person und wendet auf sie die allgemeinen Regeln für juristische Personen an (Art. 5:124 Abs. 1 und 2 BW). Dazu gehört die Buchführungspflicht nach Art. 2:10 BW: der Vorstand führt eine Buchführung, aus der sich die Rechte und Pflichten jederzeit erkennen lassen, stellt jährlich binnen sechs Monaten nach dem Geschäftsjahr eine Bilanz und eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben auf und bewahrt die Unterlagen sieben Jahre auf. Artikel 10 steht nicht in der Ausnahmeliste von Art. 5:124 Abs. 2.
Außerdem erklärt Art. 5:135 BW den Art. 2:48 BW für anwendbar. Dieser Artikel verpflichtet den Vorstand, binnen sechs Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres, vorbehaltlich einer Verlängerung durch die Versammlung, in einer Versammlung über den Geschäftsgang zu berichten und die Bilanz und die Übersicht der Einnahmen und Ausgaben mit Erläuterung zur Genehmigung vorzulegen. Die Unterlagen werden von den Vorstandsmitgliedern und Aufsichtsratsmitgliedern unterzeichnet. Gibt es keinen Aufsichtsrat und legt der Vorstand keine Erklärung eines Accountants vor, bestellt die Versammlung jährlich einen Ausschuss aus mindestens zwei Mitgliedern, die keine Vorstandsmitglieder sind, die bekannte Kassenprüfungskommission (kascommissie). Sie prüft die Unterlagen, erhält Zugang zu Kasse, Büchern und Belegen und berichtet der Versammlung (Art. 2:48 Abs. 2).
Für das Geld selbst kennt das Gesetz zusätzliche Regeln: die VvE unterhält eine Rücklage für andere als die gewöhnlichen jährlichen Kosten (Art. 5:126 Abs. 1), zahlt die Rücklagenbeiträge auf ein gesondertes Konto auf den Namen der Gemeinschaft ein (Absatz 3) und legt, für Wohngebäude, jährlich einen Mindestbetrag zurück, der sich aus einem Instandhaltungsplan oder einem Prozentsatz des Wiederherstellungswerts ergibt (Absatz 2); wie dieses Minimum genau funktioniert, steht unter Wie viel muss die VvE jährlich zurücklegen. Die Gemeinschaftsordnung regelt nach Art. 5:112 unter anderem die jährlich aufzustellende Betriebsrechnung und die Beiträge.
Wie viel muss die VvE jährlich zurücklegen?
Für ein Gebäude, das ganz oder teilweise zum Wohnen bestimmt ist, setzt Art. 5:126 Abs. 2 BW der jährlichen Zuführung zur Rücklage eine Untergrenze. Die Zuführung beträgt mindestens einen von zwei Beträgen, und das Gesetz verbindet sie mit dem Wort 'oder':
- Instandhaltungsplan (unter a): der Betrag, den die Versammlung zur Ausführung eines Instandhaltungsplans festgestellt hat. Der Plan darf höchstens fünf Jahre alt sein, muss mindestens zehn Jahre abdecken, enthält die nötigen Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten und geplanten Erneuerungen mit einer Kostenberechnung und rechnet diese Kosten gleichmäßig den Jahren zu.
- Prozentsatz des Wiederherstellungswerts (unter b): mindestens 0,5% des Wiederherstellungswerts des Gebäudes pro Jahr.
Das Gesetz nennt also kein 'Höheres von beidem': die Versammlung kann einen aktuellen Instandhaltungsplan feststellen oder auf den Prozentsatz zurückgreifen. Eine Versammlung ohne gültigen Plan landet beim Prozentsatz. Der dritte Absatz ergänzt, dass die Beiträge auf einem gesonderten Giro- oder Sparkonto auf den Namen der VvE liegen. Davon kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, durch Beschluss mit mindestens vier Fünfteln der Stimmen der Wohnungseigentümer oder durch eine Bankgarantie zugunsten der VvE abgewichen werden.
Ob die Zuführung eines Jahres die Untergrenze erfüllt, sehen Sie, wenn Sie die Zuführung in der Betriebsrechnung neben den Betrag aus dem Instandhaltungsplan oder neben 0,5% des Wiederherstellungswerts legen. Welchen Wiederherstellungswert die VvE verwendet, steht nicht im Gesetz; fragen Sie den Vorstand, woher er stammt. Das Fallbeispiel unten rechnet den Prozentsatz durch.
Was in die Unterlagen für die Versammlung gehört
Das Gesetz nennt drei Bestandteile: eine Bilanz, eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben und eine Erläuterung (Art. 5:135 BW i.V.m. Art. 2:48 BW). Eine feste Gliederung schreibt es für eine gewöhnliche VvE nicht vor, weil die Vorschriften von Titel 9 zu Inhalt und Gliederung hier nicht gelten. Lesen Sie daher zuerst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung: dort können Anforderungen an die Unterlagen, an die Frist, in der Eigentümer sie erhalten, und an den Namen stehen, den sie tragen, zum Beispiel Betriebsrechnung statt Übersicht der Einnahmen und Ausgaben.
- Bericht über den Geschäftsgang: was im Jahr geschehen ist, etwa ein Schaden, ein Streit, eine Ausschreibung oder aufgeschobene Instandhaltung.
- Übersicht der Einnahmen und Ausgaben: die tatsächlichen Kosten neben dem Haushaltsplan, mit einer Erklärung zu den großen Abweichungen.
- Bilanz: die Salden von Giro- und Sparkonto, die Rücklage, noch ausstehende Beiträge und noch nicht bezahlte Rechnungen.
- Erläuterung: wie Beiträge und im Voraus erhaltene Beträge verbucht wurden, welche Verpflichtungen offen sind und welche größere Instandhaltung geplant ist.
Ein Haushaltsplan für das kommende Jahr ist ein anderes Dokument als die Rechenschaft über das vergangene Jahr; das eine blickt voraus, das andere beantwortet die Frage, wohin das Geld gegangen ist. Ein Kontoauszug zeigt außerdem, was bezahlt wurde, nicht welche Kosten zum Geschäftsjahr gehören. Deshalb gehört in eine Bilanz auch, was an Forderungen und Schulden am Bilanzstichtag noch nicht abgewickelt ist.
Eintragen ins Handelsregister ist nicht Hinterlegen
Zwei Dinge werden oft verwechselt. Eine VvE muss im Handelsregister stehen: die KVK schreibt auf ihrer Seite zur Eintragung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dass jede VvE eingetragen werden muss (Seite aktualisiert am 6. Juli 2026, gelesen am 28. Oktober 2026). Das betrifft die Eintragung selbst, mit Angaben wie Name, Adresse und Vorstand. Hinterlegen ist ein zweiter Vorgang: das Einreichen eines Jahresabschlusses, den das Gesetz nur von dem verlangt, der unter Titel 9 fällt (Art. 2:394 BW). Eine gewöhnliche VvE steht also im Register, reicht dort aber keinen Jahresabschluss ein.
Wer dennoch Zahlen einer VvE sehen möchte, etwa ein Käufer oder eine Bank, fragt sie bei der VvE oder der Verwaltung an. Im Handelsregister finden Sie sie nicht, es sei denn, die VvE fällt unter die Ausnahme unten.
Wann doch Titel 9
Unterhält die VvE selbst ein Unternehmen, das im Handelsregister stehen muss, etwa indem sie in großem Umfang Energie oder Stellplätze an Dritte liefert, und beträgt der Nettoumsatz in zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren die Hälfte oder mehr des in Art. 2:396 Abs. 1 Buchst. b genannten Betrags, fällt sie unter Art. 2:360 Abs. 3 BW, und Titel 9 und die Hinterlegungspflicht gelten. Siehe muss ein Verein oder eine Stiftung den Jahresabschluss hinterlegen für die genaue Umsatzgrenze. Gewöhnliche Beiträge der Eigentümer sind kein Nettoumsatz eines Unternehmens.
Fallbeispiel: VvE Zevenbomen
Eine VvE mit 24 Wohnungen erhebt 2025 einen Beitrag von € 4.000 je Wohnung: € 96.000. Die Kosten betragen € 71.000 (Energie für die Gemeinschaftsflächen, Versicherung, Reinigung, Verwaltung, kleine Instandhaltung). Der Rest, € 25.000, geht in die Rücklage.
| Betriebsrechnung 2025 | Betrag |
|---|---|
| Beiträge der Eigentümer (24 × € 4.000) | € 96.000 |
| Kosten für Verwaltung und Instandhaltung | € 71.000 |
| Zuführung zur Rücklage | € 25.000 |
| Saldo | € 0 |
| Bilanz zum 31. Dezember 2025 | Betrag | Betrag | |
|---|---|---|---|
| Sparkonto Rücklage | € 140.000 | Rücklage | € 140.000 |
| Girokonto | € 18.000 | Allgemeine Rücklage | € 6.000 |
| Noch ausstehende Beiträge | € 4.000 | Kreditoren | € 16.000 |
| Summe | € 162.000 | Summe | € 162.000 |
Die Versammlung hatte für 2025 einen Haushaltsplan mit € 67.000 Kosten genehmigt. In den Unterlagen stellt der Vorstand die tatsächlichen Beträge daneben, damit die Eigentümer sehen, wo abgewichen wurde:
| Plan und Ist 2025 | Plan | Ist | Differenz |
|---|---|---|---|
| Beiträge der Eigentümer | € 96.000 | € 96.000 | € 0 |
| Energie Gemeinschaftsflächen | € 14.000 | € 17.000 | € 3.000 höher |
| Versicherung | € 12.000 | € 12.500 | € 500 höher |
| Reinigung | € 9.000 | € 9.000 | € 0 |
| Verwaltung | € 16.000 | € 16.000 | € 0 |
| Kleine Instandhaltung | € 16.000 | € 16.500 | € 500 höher |
| Summe Kosten | € 67.000 | € 71.000 | € 4.000 höher |
| Zuführung zur Rücklage | € 29.000 | € 25.000 | € 4.000 niedriger |
Die höheren Kosten von € 4.000 gehen vollständig zulasten der Zuführung zur Rücklage: € 96.000 minus € 71.000 sind € 25.000, gegenüber € 29.000 im Plan. Die Erläuterung vermerkt, warum die Energie € 3.000 teurer ausfiel (höhere Tarife nach einem neuen Vertrag) und dass vier Eigentümer das vierte Quartal von € 1.000 noch nicht bezahlt hatten; das ist der Posten noch ausstehende Beiträge von € 4.000 in der Bilanz.
Der Vorstand legt im Mai 2026 diese Unterlagen mit einer Erläuterung der Versammlung vor, begleitet von einem Bericht der Kassenprüfungskommission. Die Versammlung genehmigt. Eine Hinterlegung bei der KVK folgt nicht; die VvE bewahrt die Unterlagen sieben Jahre auf. Die Rücklage von € 140.000 liegt auf einem Konto auf den Namen der VvE, getrennt vom Girokonto. Auch die Untergrenze von Art. 5:126 Abs. 2 BW wird erreicht: bei einem Wiederherstellungswert von € 4.800.000 sind 0,5% gleich € 24.000, und die Zuführung von € 25.000 liegt darüber. Will die Versammlung dem Vorstand auch Entlastung erteilen, hält sie das als gesonderten Beschluss fest: Art. 2:48 BW regelt den Bericht, die Vorlage der Unterlagen und die Kassenprüfungskommission, nicht die Entlastung, und die Gemeinschaftsordnung kann dazu etwas sagen.
Was Jaarrekening.io hierbei tut und nicht tut
Jaarrekening.io hat kein Produkt für VvEs: keine Mitgliederverwaltung, keine Beitragsverwaltung und keinen Instandhaltungsplan, und eine VvE ist keine Rechtsform, die Sie wählen können. Wir können einer VvE bei den Unterlagen für die Versammlung daher nicht helfen. Jaarrekening.io stellt Jahresabschlüsse nach Titel 9 für BVs, NVs, Genossenschaften und Stiftungen und Vereine unter Art. 2:360 Abs. 3 auf. Für die Buchführung einer VvE suchen Sie Software oder eine Verwaltung, die den gesetzlichen Rahmen für VvEs kennt.
Quellen
- KVK: eine Wohnungseigentümergemeinschaft eintragen (kvk.nl, Seite aktualisiert 6. Juli 2026, gelesen 28. Oktober 2026, auf Niederländisch)
- Art. 5:112 BW: Inhalt der Gemeinschaftsordnung (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 2:394 BW: wer den Jahresabschluss hinterlegen muss (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 5:124 BW: Wohnungseigentümergemeinschaft als juristische Person (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 5:126 BW: Rücklage (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 5:135 BW: anwendbare Bestimmungen von Buch 2 (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 2:48 BW: Rechenschaft, Kassenprüfungskommission (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 2:10 BW: Buchführung unterhalten und aufbewahren (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
- Art. 2:360 BW: Anwendungsbereich von Titel 9 (wetten.overheid.nl, auf Niederländisch)
Häufige Fragen
Muss eine VvE einen Jahresabschluss aufstellen?
Nicht nach Titel 9 Buch 2 BW. Wohl muss der Vorstand jährlich binnen sechs Monaten nach dem Geschäftsjahr die Bilanz und die Übersicht der Einnahmen und Ausgaben mit Erläuterung der Versammlung zur Genehmigung vorlegen (Art. 5:135 BW i.V.m. Art. 2:48 BW) und eine Buchführung unterhalten (Art. 2:10 BW).
Muss eine VvE ihren Jahresabschluss bei der KVK hinterlegen?
Nein, eine gewöhnliche VvE nicht. Die Hinterlegungspflicht nach Art. 2:394 BW gilt für jeden, der unter Titel 9 fällt. Eine VvE gelangt nur über Art. 2:360 Abs. 3 BW dorthin, wenn sie ein Unternehmen oberhalb der Umsatzgrenze unterhält.
Was tut die Kassenprüfungskommission einer VvE?
Sie prüft die Bilanz und die Übersicht der Einnahmen und Ausgaben, kann Kasse und Bücher einsehen und berichtet der Versammlung (Art. 2:48 Abs. 2 BW). Sie ist Pflicht, wenn es keinen Aufsichtsrat gibt und kein Bestätigungsvermerk vorgelegt wird; mindestens zwei Mitglieder, kein Vorstandsmitglied.
Wie lange muss eine VvE die Buchführung aufbewahren?
Die Bücher, Belege und anderen Datenträger müssen sieben Jahre aufbewahrt werden; das folgt aus Art. 2:10 Abs. 3 BW.
Ist Art. 5:111 BW die Grundlage für den Jahresabschluss einer VvE?
Nein. Art. 5:111 BW betrifft den Inhalt der Teilungserklärung. Die Rechenschaft der VvE ergibt sich aus Art. 5:124, 5:126 und 5:135 BW und Art. 2:48 BW.
Steht eine VvE im Handelsregister und muss sie dann hinterlegen?
Eine VvE muss im Handelsregister eingetragen werden, das ist aber etwas anderes als Hinterlegen. Die Hinterlegungspflicht nach Art. 2:394 BW gilt nur für jeden, der unter Titel 9 fällt. Eine gewöhnliche VvE reicht bei der KVK also keinen Jahresabschluss ein.
Gibt es ein Beispiel für den Jahresabschluss oder die Betriebsrechnung einer VvE?
Ja, im Fallbeispiel oben: eine VvE mit 24 Wohnungen, € 96.000 Beiträgen, € 71.000 Kosten und € 25.000 Zuführung zur Rücklage, mit Bilanz und einer Tabelle Plan gegen Ist. Die Zahlen sind fiktiv und gehen auf. Das Gesetz schreibt für eine gewöhnliche VvE keine feste Gliederung vor, folgen Sie daher auch der Gemeinschaftsordnung und den Gepflogenheiten Ihrer Verwaltung.
Ist eine VvE ein Kleinstunternehmen?
Nein, eine gewöhnliche VvE fällt in keine Größenklasse. Kleinst, klein, mittelgroß und groß gibt es nur innerhalb von Titel 9, und dort fällt eine gewöhnliche VvE nicht hinein. Nur wenn sie über Art. 2:360 Abs. 3 BW doch unter Titel 9 kommt, bestimmen die Grenzen von Art. 2:395a, 2:396 und 2:397 BW ihre Klasse.
Wie viel muss eine VvE jährlich in die Rücklage einzahlen?
Für ein Wohngebäude mindestens den Betrag aus einem von der Versammlung festgestellten Instandhaltungsplan (höchstens fünf Jahre alt, mindestens zehn Jahre vorausschauend, gleichmäßig zugerechnet) oder mindestens 0,5% des Wiederherstellungswerts pro Jahr (Art. 5:126 Abs. 2 BW). Das Gesetz sagt 'oder', nicht 'das Höhere von beidem'.
Muss die Rücklage einer VvE auf einem gesonderten Konto liegen?
Für ein Wohngebäude ja: auf einem gesonderten Giro- oder Sparkonto auf den Namen der VvE (Art. 5:126 Abs. 3 BW). Abweichen kann man nur durch die Gemeinschaftsordnung, durch Beschluss mit mindestens vier Fünfteln der Stimmen oder mit einer Bankgarantie zugunsten der VvE.
Ist die Genehmigung der Jahresunterlagen dasselbe wie Entlastung des Vorstands?
Nicht automatisch. Art. 2:48 BW regelt den Bericht, die Vorlage der Unterlagen und die Kassenprüfungskommission, nicht die Entlastung des Vorstands. Will die Versammlung Entlastung erteilen, halten Sie das als gesonderten Beschluss fest und lesen Sie die Gemeinschaftsordnung.
Darf die Verwaltung die Jahresunterlagen der VvE aufstellen?
Die Arbeit darf ausgelagert werden, aber die gesetzliche Pflicht liegt beim Vorstand der VvE (Art. 2:10 und 2:48 BW). Ist die Verwaltung selbst Vorstandsmitglied, kann sie nicht in der Kassenprüfungskommission sitzen: diese besteht aus mindestens zwei Mitgliedern, die keine Vorstandsmitglieder sind.
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