Des comptes annuels sont-ils obligatoires pour une VvE (association de copropriétaires) ?

La réponse courte

Oui, mais pas sous forme de comptes annuels du titre 9 : une VvE néerlandaise ordinaire (association de copropriétaires) soumet chaque année, dans les six mois suivant l'exercice, un bilan et un état des recettes et dépenses avec une annexe à l'assemblée pour approbation (art. 5:135 en combinaison avec 2:48 BW). Elle n'a pas à déposer à la KVK ; la comptabilité est conservée sept ans.

Mis à jour le 30 octobre 2026

Données clés

Pourquoi une VvE n'établit pas de comptes annuels du titre 9

Les règles sur les comptes annuels du titre 9 du livre 2 BW s'appliquent à la coopérative, à la société d'assurance mutuelle, à la NV et à la BV, à certaines sociétés en nom collectif et en commandite, ainsi qu'aux fondations et associations qui exploitent une entreprise dont le chiffre d'affaires dépasse un seuil (art. 2:360, al. 1 à 3 BW). Une association de copropriétaires n'en fait pas partie. Elle gère un immeuble pour les propriétaires et n'exploite pas d'entreprise. Elle n'a donc pas à établir de comptes annuels selon le titre 9 ni à déposer. Si la VvE est inscrite au registre du commerce, cela ne change rien à cette conclusion.

Attention à une référence fréquente : dans certaines sources, l'art. 5:111 BW est cité comme fondement. Cet article règle ce que l'acte de division doit contenir, pas la reddition de comptes de la VvE. Les articles pertinents sont les art. 5:124, 5:126 et 5:135 BW.

Ce que la VvE doit faire

La loi fait de l'association de copropriétaires une personne morale et lui applique les règles générales sur les personnes morales (art. 5:124, al. 1 et 2 BW). Cela comprend l'obligation de tenir une comptabilité de l'art. 2:10 BW : la direction tient une comptabilité dont les droits et obligations ressortent à tout moment, établit chaque année dans les six mois suivant l'exercice un bilan et un état des recettes et dépenses, et conserve les documents sept ans. L'article 10 ne figure pas dans la liste d'exceptions de l'art. 5:124, al. 2.

De plus, l'art. 5:135 BW déclare applicable l'art. 2:48 BW. Cet article oblige la direction, dans les six mois suivant la fin de l'exercice, sauf prolongation par l'assemblée, à faire rapport lors d'une assemblée sur la marche des affaires et à soumettre le bilan et l'état des recettes et dépenses avec une annexe pour approbation. Les documents sont signés par les dirigeants et les commissaires. S'il n'y a pas de conseil de surveillance et que la direction ne produit pas de déclaration d'un expert-comptable, l'assemblée nomme chaque année une commission d'au moins deux membres qui ne sont pas dirigeants, la fameuse commission de vérification des comptes (kascommissie). Elle examine les documents, obtient l'accès à la caisse, aux livres et aux pièces et fait rapport à l'assemblée (art. 2:48, al. 2).

Pour l'argent lui-même, la loi prévoit des règles supplémentaires : la VvE maintient un fonds de réserve pour des frais autres que les frais annuels ordinaires (art. 5:126, al. 1), verse les contributions au fonds de réserve sur un compte distinct au nom de l'association (alinéa 3) et, pour les immeubles d'habitation, met chaque année en réserve un montant minimal qui découle d'un plan d'entretien ou d'un pourcentage de la valeur de reconstruction (alinéa 2) ; comment ce minimum fonctionne exactement figure sous Combien la VvE doit-elle mettre en réserve chaque année. Selon l'art. 5:112, le règlement régit notamment le compte d'exploitation à établir chaque année et les contributions.

Combien la VvE doit-elle mettre en réserve chaque année ?

Pour un immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation, l'art. 5:126, al. 2 BW fixe une limite inférieure à la mise en réserve annuelle pour le fonds de réserve. La mise en réserve s'élève à au moins l'un de deux montants, et la loi les relie par le mot 'ou' :

• Plan d'entretien (sous a) : le montant que l'assemblée a arrêté pour exécuter un plan d'entretien. Le plan peut avoir cinq ans au plus, doit couvrir au moins dix ans, contient les travaux d'entretien et de remise en état nécessaires et les renouvellements prévus avec un calcul des coûts, et répartit ces coûts uniformément sur les années.
• Pourcentage de la valeur de reconstruction (sous b) : au moins 0,5% de la valeur de reconstruction de l'immeuble, par an.

La loi ne mentionne donc pas un 'plus élevé des deux' : l'assemblée peut arrêter un plan d'entretien à jour ou se rabattre sur le pourcentage. Une assemblée sans plan valable aboutit au pourcentage. Le troisième alinéa ajoute que les contributions sont sur un compte courant ou d'épargne distinct au nom de la VvE. On ne peut y déroger que par le règlement, par une décision à au moins quatre cinquièmes des voix des copropriétaires, ou par une garantie bancaire au nom de la VvE.

Pour savoir si le versement d'une année respecte la limite inférieure, mettez le versement figurant au compte d'exploitation en regard du montant du plan d'entretien, ou de 0,5% de la valeur de reconstruction. La valeur de reconstruction que la VvE retient ne figure pas dans la loi ; demandez à la direction d'où elle provient. Le cas pratique ci-dessous calcule le pourcentage.

Ce qui doit figurer dans les documents pour l'assemblée

La loi cite trois éléments : un bilan, un état des recettes et dépenses et une annexe (art. 5:135 BW en combinaison avec l'art. 2:48 BW). Elle ne prescrit pas de présentation fixe pour une VvE ordinaire, car les dispositions du titre 9 sur le contenu et la présentation ne s'appliquent pas ici. Lisez donc d'abord l'acte de division et le règlement : ils peuvent poser des exigences sur les documents, sur le délai dans lequel les propriétaires les reçoivent et sur le nom qu'ils portent, par exemple compte d'exploitation au lieu d'état des recettes et dépenses.

• Rapport sur la marche des affaires : ce qui s'est passé dans l'année, comme un sinistre, un litige, un appel d'offres ou un entretien reporté.
• État des recettes et dépenses : les coûts réels à côté du budget, avec une explication des écarts importants.
• Bilan : les soldes du compte courant et du compte d'épargne, le fonds de réserve, les contributions restant à recevoir et les factures non encore payées.
• Annexe : comment les contributions et les sommes reçues d'avance ont été comptabilisées, quelles obligations sont ouvertes et quel gros entretien est prévu.

Un budget pour l'année à venir est un autre document que la reddition de comptes de l'année écoulée ; l'un regarde vers l'avant, l'autre répond à la question de savoir où l'argent est allé. Un relevé bancaire montre en outre ce qui a été payé, pas quels coûts appartiennent à l'exercice. C'est pourquoi un bilan doit aussi montrer les créances et dettes non encore réglées à la date du bilan.

S'inscrire au registre du commerce n'est pas déposer

Deux choses sont souvent confondues. Une VvE doit figurer au registre du commerce : la KVK écrit sur sa page relative à l'inscription d'une association de copropriétaires que toute VvE doit être inscrite (page mise à jour le 6 juillet 2026, lue le 28 octobre 2026). Cela concerne l'inscription elle-même, avec des données comme le nom, l'adresse et la direction. Déposer est un second acte : remettre des comptes annuels, ce que la loi n'exige que de qui relève du titre 9 (art. 2:394 BW). Une VvE ordinaire figure donc au registre, mais n'y remet pas de comptes annuels.

Qui veut tout de même voir les chiffres d'une VvE, comme un acheteur ou une banque, les demande à la VvE ou au gestionnaire. Vous ne les trouverez pas au registre du commerce, sauf si la VvE relève de l'exception ci-dessous.

Quand le titre 9 s'applique

Si la VvE exploite elle-même une entreprise qui doit figurer au registre du commerce, par exemple en fournissant à grande échelle de l'énergie ou des places de parking à des tiers, et que le chiffre d'affaires net sur deux exercices consécutifs atteint la moitié ou plus du montant visé à l'art. 2:396, al. 1, sous b, elle relève de l'art. 2:360, al. 3 BW et le titre 9 et l'obligation de dépôt s'appliquent. Voir une association ou une fondation doit-elle déposer les comptes annuels pour le seuil exact de chiffre d'affaires. Les contributions ordinaires des propriétaires ne sont pas du chiffre d'affaires net d'une entreprise.

Cas pratique : VvE Zevenbomen

Une VvE de 24 appartements perçoit en 2025 une contribution de € 4.000 par appartement : € 96.000. Les frais s'élèvent à € 71.000 (énergie des parties communes, assurance, nettoyage, gestion, petit entretien). Le reste, € 25.000, va au fonds de réserve.

L'assemblée avait approuvé pour 2025 un budget de € 67.000 de frais. Dans les documents, la direction place les montants réels à côté, afin que les propriétaires voient où l'on s'est écarté :

Les frais plus élevés de € 4.000 se font entièrement au détriment du versement au fonds de réserve : € 96.000 moins € 71.000 font € 25.000, contre € 29.000 budgétés. L'annexe indique pourquoi l'énergie a coûté € 3.000 de plus (tarifs plus élevés après un nouveau contrat) et que quatre propriétaires n'avaient pas encore payé le quatrième trimestre de € 1.000 ; c'est le poste contributions restant à recevoir de € 4.000 au bilan.

En mai 2026, la direction soumet ces documents avec une annexe à l'assemblée, accompagnés d'un rapport de la commission de vérification des comptes. L'assemblée approuve. Aucun dépôt à la KVK ne suit ; la VvE conserve les documents sept ans. Le fonds de réserve de € 140.000 se trouve sur un compte au nom de la VvE, distinct du compte courant. La limite inférieure de l'art. 5:126, al. 2 BW est aussi respectée : pour une valeur de reconstruction de € 4.800.000, 0,5% font € 24.000, et le versement de € 25.000 est au-dessus. Si l'assemblée veut aussi donner quitus à la direction, elle le consigne dans une décision distincte : l'art. 2:48 BW règle le rapport, la présentation des documents et la commission de vérification, pas la décharge, et le règlement peut en dire quelque chose.

Ce que Jaarrekening.io fait et ne fait pas ici

Jaarrekening.io n'a pas de produit pour les VvE : pas de gestion des membres, pas de gestion des contributions et pas de plan d'entretien, et une VvE n'est pas une forme juridique que vous pouvez choisir. Nous ne pouvons donc pas aider une VvE pour les documents de l'assemblée. Jaarrekening.io établit des comptes annuels selon le titre 9 pour les BV, NV, coopératives et fondations et associations relevant de l'art. 2:360, al. 3. Pour la comptabilité d'une VvE, cherchez un logiciel ou un gestionnaire qui connaît le cadre légal des VvE.

Sources

• KVK : inscrire une association de copropriétaires (kvk.nl, page mise à jour le 6 juillet 2026, lue le 28 octobre 2026, en néerlandais)
• Art. 5:112 BW : contenu du règlement (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 2:394 BW : qui doit déposer les comptes annuels (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 5:124 BW : association de copropriétaires comme personne morale (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 5:126 BW : fonds de réserve (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 5:135 BW : dispositions applicables du livre 2 (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 2:48 BW : reddition de comptes, commission de vérification (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 2:10 BW : tenir et conserver une comptabilité (wetten.overheid.nl, en néerlandais)
• Art. 2:360 BW : champ d'application du titre 9 (wetten.overheid.nl, en néerlandais)

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