Welche Jahreszahlen brauche ich für eine Hypothek?

Die kurze Antwort

Der Kreditgeber oder Einkommensprüfer bestimmt die Anforderungen. Sammeln Sie endgültige Jahreszahlen, Steuererklärungen und bei Bedarf aktuelle Zahlen.

Grundlage: Art. 2:362 BW; aktuelle NHG-Prüfrahmen zur Inkomensverklaring Ondernemer (Einkommensnachweis für Unternehmer)

Wie beurteilt ein Kreditgeber das Unternehmereinkommen?

Bei einer Unternehmerhypothek geht es um die Beurteilung eines nachhaltigen Einkommens. Der Jahresabschluss ist dafür eine Quelle, aber nicht immer das einzige Dokument. Fragen Sie den Hypothekenberater, welcher Weg für Ihre Rechtsform und Ihren Kreditgeber gilt. Eine öffentliche Offenlegungsbilanz enthält oft zu wenig Daten, um Ihr Einkommen gut zu beurteilen.

Die NHG verwendet für das Unternehmereinkommen die Inkomensverklaring Ondernemer (Einkommensnachweis für Unternehmer) und veröffentlicht dafür Prüfrahmen und Informationen zu anerkannten Rechenexperten. Die Beurteilung kann mehrere Jahre und zusätzliche aktuelle Informationen umfassen. Nehmen Sie die aktuelle Unterlagenliste des Prüfers als Ausgangspunkt, statt einer allgemeinen undatierten Liste aus dem Internet. Bei einem Einzelunternehmen spielen andere Daten eine Rolle als bei einem DGA (Gesellschafter-Geschäftsführer) mit Holding und Arbeitsgesellschaft. Geben Sie Änderungen der Rechtsform, Übernahmen und Zeiten im Angestelltenverhältnis an. Der Prüfer muss verstehen können, welche Einkünfte vergleichbar sind und welche Entwicklung Folge einer geänderten Struktur ist.

Welche endgültigen Jahreszahlen sammeln Sie?

Sammeln Sie die endgültigen Jahreszahlen und zugehörigen Steuererklärungen in erkennbaren Dateien. Prüfen Sie, ob Name, Zeiträume und Ergebnisse zusammenpassen, oder erklären Sie Unterschiede. Ein steuerlicher Gewinn kann vom handelsrechtlichen Ergebnis abweichen. Bei einem DGA können Gehaltsinformationen neben Ergebnissen und Finanzlage der BV relevant sein. Setzen Sie eine Dividendenausschüttung nicht ohne Beurteilung mit nachhaltigem Einkommen gleich. Fragen Sie rechtzeitig, ob Zahlen weiterer Konzerngesellschaften nötig sind. Wenn Sie diese Frage vorab beantworten, vermeiden Sie, dass der Hypothekenantrag liegen bleibt, weil nur die persönliche Holding-Berichterstattung geliefert wurde.

Machen Sie deutlich, welche Informationen endgültig und welche vorläufig sind. Eine unterjährige Übersicht über das laufende Jahr kann nützlich sein, ist aber kein festgestellter Jahresabschluss. Erläutern Sie große einmalige Erträge, außergewöhnliche Kosten und jüngste Umsatzänderungen sachlich. Verwenden Sie dabei keinen angepassten 'schönen' Jahresabschluss, in dem ungünstige Posten weggelassen werden. Art. 2:362 BW bleibt für eine BV der Ausgangspunkt für ein verlässliches Finanzbild. Ein Einkommensprüfer kann nach seinen Regeln selbst Korrekturen oder Normalisierungen vornehmen. Diese Beurteilung muss vom ursprünglichen Bericht und der zugrunde liegenden Buchführung getrennt bleiben.

Was tun Sie mit vorläufigen Zahlen?

Planen Sie die Jahresarbeiten weit vor dem gewünschten Finanzierungszeitpunkt und stimmen Sie die nötige Unterstützung durch einen Accountant ab. Nicht jeder Hypothekenantrag verlangt dasselbe Accountant-Produkt; lassen Sie den Berater das konkret machen, bevor Sie zusätzliche Arbeiten bestellen. Ein Einkommensnachweis ist zudem keine Zusage, dass die Hypothek gewährt wird. Der Kreditgeber beurteilt die gesamte Akte. Bewahren Sie die gelieferten Unterlagen auf und reagieren Sie gezielt auf Nachfragen. Die praktische Vorbereitung besteht aus vollständigen, untereinander erklärbaren Zahlen und einer klaren Erläuterung Ihres Unternehmens. Das ist nützlicher, als kurz vor Ablauf des Finanzierungsvorbehalts nur ein formell wirkendes PDF anfertigen zu lassen.

Quellen

• NHG (niederländische staatliche Hypothekengarantie): eine Hypothek für Unternehmer

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