De quels chiffres annuels ai-je besoin pour un prêt immobilier ?

La réponse courte

Le prêteur ou l'évaluateur de revenus fixe les exigences. Rassemblez chiffres annuels définitifs, déclarations fiscales et, si besoin, chiffres actuels.

Base légale: art. 2:362 BW ; cadres d'évaluation NHG actuels pour l'Inkomensverklaring Ondernemer (attestation de revenus d'entrepreneur)

Comment un prêteur apprécie-t-il le revenu d'un entrepreneur ?

Pour un prêt hypothécaire d'entrepreneur, il s'agit d'apprécier un revenu durable. Les comptes annuels en sont une source, mais pas toujours le seul document. Demandez au conseiller en prêt quelle voie s'applique à votre forme juridique et à votre prêteur. Un bilan de publication public contient souvent trop peu de données pour bien apprécier votre revenu.

Pour le revenu d'entrepreneur, la NHG utilise l'Inkomensverklaring Ondernemer (attestation de revenus d'entrepreneur) et publie à cet effet des cadres d'évaluation et des informations sur les experts de calcul acceptés. L'évaluation peut porter sur plusieurs années et sur des informations actuelles complémentaires. Prenez comme point de départ la liste de documents actuelle de l'évaluateur plutôt qu'une liste générale et non datée trouvée sur internet. Une entreprise individuelle implique d'autres données qu'un DGA (dirigeant-actionnaire majoritaire) avec holding et société d'exploitation. Indiquez les changements de forme juridique, les reprises et les périodes salariées. L'évaluateur doit pouvoir comprendre quels revenus sont comparables et quelle évolution résulte d'une structure modifiée.

Quels chiffres annuels définitifs rassemblez-vous ?

Rassemblez les chiffres annuels définitifs et les déclarations fiscales correspondantes dans des fichiers reconnaissables. Vérifiez que le nom, les périodes et les résultats concordent ou expliquez les écarts. Un bénéfice fiscal peut différer du résultat commercial. Pour un DGA, les informations sur le salaire peuvent être pertinentes en plus des résultats et de la situation financière de la BV. N'assimilez pas une distribution de dividende à un revenu durable sans appréciation. Demandez à temps si des chiffres d'autres sociétés du groupe sont nécessaires. En répondant à cette question à l'avance, vous évitez que la demande de prêt reste en suspens parce que seul le reporting personnel de la holding a été fourni.

Rendez clair quelles informations sont définitives et lesquelles provisoires. Un état intermédiaire de l'année en cours peut être utile, mais n'est pas un jeu de comptes annuels approuvé. Expliquez factuellement les gros produits exceptionnels, les charges ponctuelles et les variations récentes de chiffre d'affaires. N'utilisez pas de comptes annuels retouchés, « présentables », d'où les postes défavorables seraient omis. L'art. 2:362 BW reste pour une BV le point de départ d'une image financière fiable. Un évaluateur de revenus peut appliquer lui-même des corrections ou normalisations selon ses règles. Cette appréciation doit rester distincte du rapport d'origine et de la comptabilité sous-jacente.

Que faire des chiffres provisoires ?

Planifiez les travaux de clôture bien avant le moment de financement souhaité et convenez de l'appui d'expert-comptable nécessaire. Toutes les demandes de prêt ne réclament pas le même produit d'expert-comptable ; faites préciser cela par le conseiller avant de commander des travaux supplémentaires. Une attestation de revenus n'est en outre pas un engagement que le prêt sera accordé. Le prêteur apprécie l'ensemble du dossier. Conservez les documents fournis et répondez de façon ciblée aux questions complémentaires. La préparation pratique consiste en des chiffres complets, explicables entre eux, et une explication claire de votre entreprise. C'est plus utile que de faire établir un pdf d'aspect formel juste avant l'expiration de la condition suspensive de financement.

Sources

• NHG (garantie hypothécaire nationale néerlandaise) : un prêt hypothécaire pour entrepreneurs

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