RJ 645: de jaarrekening van een woningcorporatie

Het korte antwoord

RJ 645 geldt voor toegelaten instellingen volkshuisvesting: stichtingen en verenigingen die de minister heeft toegelaten. De Woningwet verklaart Titel 9 grotendeels van overeenkomstige toepassing. Vanaf boekjaar 2026 waardeert de corporatie haar vastgoed in exploitatie tegen beleidswaarde in plaats van marktwaarde (RJ 645, aangepast 2026); die overgang is een stelselwijziging met terugwerkende kracht.

Bijgewerkt op 27 oktober 2026

Kerngegevens

Voor wie RJ 645 geldt

Een toegelaten instelling is een stichting of een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die alleen op het terrein van de volkshuisvesting werkt en die de minister heeft toegelaten. RJ 645 geldt voor de toegelaten instelling zelf. Een verbonden onderneming, zoals een dochter-BV voor commerciële verhuur, volgt de regels voor haar eigen rechtsvorm (RJ 645.101 en 645.401).

De jaarrekening rust op de Woningwet, niet op art. 2:360 BW. Artikel 35 laat een groot deel van Titel 9 van overeenkomstige toepassing zijn op de jaarrekening, artikel 36 doet hetzelfde voor het jaarverslag, en artikel 30 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 zondert nog een aantal artikelen uit. De Regeling toegelaten instellingen schrijft de modellen voor balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht voor (RJ 645.301). Voor al het andere gelden de gewone Richtlijnen (RJ 645.102).

Van marktwaarde naar beleidswaarde

2. In de jaarrekening waardeert het bestuur, overeenkomstig bij of krachtens algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven nadere voorschriften, de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden tegen de actuele waarde.

In artikel 35, tweede lid, wordt «actuele waarde» vervangen door «beleidswaarde».

Tot en met boekjaar 2025 stond het verhuurde bezit op marktwaarde en meldde de toelichting de beleidswaarde. De beleidswaarde gaat uit van de maatschappelijke taak: wat het bezit waard is met de huren, het onderhoud en het beheer die de corporatie werkelijk hanteert, volgens het Handboek beleidswaarde in bijlage 2 van de Regeling. Dat bedrag ligt doorgaans ver onder de marktwaarde.

RJ 645 is al aangepast voor boekjaar 2026 (RJ-Uiting 2026-7, juni 2026). De wet is op 8 juli 2026 vastgesteld; de datum van inwerkingtreding volgt bij koninklijk besluit. Bij het schrijven van deze pagina vonden wij dat besluit nog niet. Controleer de stand op wetten.overheid.nl voordat u de jaarrekening 2026 vaststelt.

Na de eerste opname tegen kostprijs, inclusief overdrachtsbelasting en andere transactiekosten, waardeert de corporatie haar vastgoed in exploitatie dus tegen beleidswaarde. Een wijziging van die waarde loopt door de winst-en-verliesrekening van het jaar zelf (RJ 645.207). Een voorziening voor onderhoud vormt zij niet, want de beleidswaarde rekent de onderhoudsuitgaven al mee (RJ 645.208). Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Uitgaven na de eerste opname splitst de corporatie volgens de Regeling in onderhoud, dat ten laste van het resultaat gaat, en verbetering, die bij de kostprijs komt.

De overgang in de jaarrekening 2026

De wissel van marktwaarde naar beleidswaarde is een stelselwijziging. De corporatie verwerkt haar met terugwerkende kracht volgens RJ 140: de vergelijkende cijfers over 2025 worden aangepast en het effect op het begin van 2025 gaat door het eigen vermogen. Voor die aanpassing mag zij de beleidswaarde gebruiken die al in de toelichting over 2025 stond (RJ 645.501).

Voor vastgoed in ontwikkeling en de voorziening voor onrendabele investeringen mag het eenvoudiger: zij mag de vergelijkende cijfers laten staan en het hele effect als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen begin 2026 verwerken (art. 122 Woningwet, zoals RJ 645.501 het beschrijft). De toelichting legt uit hoe de overgang is verwerkt, met de vermeldingen die RJ 140 vraagt. De marktwaarde hoeft niet meer in de toelichting (RJ 645.304).

Vastgoed in ontwikkeling, verkoop onder voorwaarden en onrendabele investeringen

• Vastgoed in ontwikkeling voor eigen verhuur staat op kostprijs of op de lagere beleidswaarde. Die lagere waarde is de verwachte beleidswaarde bij oplevering min wat er nog aan investering moet gebeuren (RJ 645.209). Bouwt de corporatie om te verkopen, dan volgt zij RJ 221 onderhanden projecten.
• Verkoop onder voorwaarden betekent verkoop met korting en een terugkooprecht of -plicht. Is het economisch een financiering, dan blijft het pand onder de vastgoedbeleggingen als onroerende zaak verkocht onder voorwaarden, op de getaxeerde leegwaarde min de korting, en staat de terugkoopverplichting onder de langlopende schulden (RJ 645.211, 645.215 en 645.307). Is het een echte verkoop, dan noemt de corporatie de terugkooprechten en -plichten bij de niet in de balans opgenomen activa (RJ 645.308).
• Herclassificatie tussen verhuur, verkoop en ontwikkeling mag alleen bij een feitelijke wijziging: verkoopactiviteiten voor een leeg pand, een verkoop onder voorwaarden die financiering is, terugkoop, of het beëindigen van de verhuur om te slopen en nieuw te bouwen. Zolang er nog duurzaam wordt verhuurd, blijft het vastgoed in exploitatie (RJ 645.212 tot en met 645.217b).
• Onrendabele investeringen: heeft de corporatie zich verplicht tot een investering die meer kost dan de beleidswaarde erdoor stijgt, dan is dat een verlieslatend contract en vormt zij een voorziening voor het verschil, voor zover de beleidswaarde dat niet al meeneemt (RJ 645.218; zie ook RJ 252).

Wat de toelichting en het bestuursverslag vragen

• De gekozen grondslag, de uitgangspunten en de disconteringsvoet van de beleidswaarde, hoe de waarderingscomplexen zijn gevormd en de grote contractuele verplichtingen voor bouw en verbetering (RJ 645.302).
• Een aansluiting van de boekwaarde van begin tot eind van het jaar: investeringen, overnames, herclassificaties, afstotingen, waardeveranderingen, overboekingen en overige mutaties (RJ 645.303).
• Het aantal woningen dat bestemd is voor verkoop, en hoeveel daarvan binnen een jaar worden verkocht, met opbrengst- en boekwaarde (RJ 645.306).
• Voor welk deel van de leningen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw borg of de overheid garant staat (RJ 645.310).
• Een aparte balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht voor de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak, met de verdeelsleutels; niet nodig als de niet-DAEB-activiteiten juridisch in een dochter zitten (RJ 645.311).
• In het bestuursverslag een beleidsmatige beschouwing over hoe de beleidswaarde zich ontwikkelde (RJ 645.402).

Casus: Stichting Woonkracht Lingedal

Stichting Woonkracht Lingedal (fictief) verhuurt 1.800 sociale huurwoningen. In de jaarrekening 2025 stond het bezit op een marktwaarde van € 360 mln; de toelichting noemde een beleidswaarde van € 150 mln. Om het voorbeeld zuiver te houden, laten we latente belastingen buiten beschouwing.

In 2026 stijgt de beleidswaarde door gewijzigde parameters met € 4 mln; die stijging is een bate in de winst-en-verliesrekening van 2026. In november 2026 verplicht Lingedal zich om € 6,0 mln te investeren in het isoleren van 240 woningen. De beleidswaarde van dat complex stijgt daardoor naar verwachting met € 2,2 mln. Het verschil van € 3,8 mln is een onrendabele investering: daarvoor vormt de stichting eind 2026 een voorziening, voor zover de waardering van het complex het nog niet meeneemt. Een onderhoudsvoorziening voor de 1.800 woningen vormt zij niet.

Een lezer van de jaarrekening 2026 ziet dus een veel lager eigen vermogen dan een jaar eerder, zonder dat er iets aan het bezit is veranderd. Daarom vraagt RJ 645 een duidelijke toelichting op de overgang en een beschouwing in het bestuursverslag.

Grootte, boekjaren en verschillen per jaar

Kleine toegelaten instellingen, zoals de Woningwet ze in artikel 49 omschrijft, hoeven de DAEB-scheiding alleen voor de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht te tonen (RJ 645.312). Verder gelden de modellen en de RJ 645-eisen voor elke corporatie, groot of klein.

• Boekjaar 2025: vastgoed in exploitatie op marktwaarde, beleidswaarde in de toelichting.
• Boekjaar 2026: beleidswaarde in de balans volgens RJ 645 (aangepast 2026), met de overgangsregeling; afhankelijk van de inwerkingtreding van de wet.
• Boekjaar 2027: hetzelfde hoofdstuk; de jaareditie 2027 brengt geen nieuwe wijziging voor RJ 645.

Jaarrekening.io en woningcorporaties

Voor de corporatie zelf past de app niet. Een toegelaten instelling volgt de Woningwet, de modellen van de Regeling en RJ 645; die jaarrekening stelt Jaarrekening.io niet op. Kiest u bij het aanmaken van een stichting of vereniging voor woningcorporatie, dan stopt de jaarrekeningroute en kunt u de rechtspersoon alleen voor de boekhouding aanmaken. Een verbonden onderneming in de vorm van een gewone BV kan de app wel bedienen, als die geen eigen sectorregime heeft.

Bronnen

• Woningwet, art. 35 en 36 (wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 juli 2026)
• Wet van 8 juli 2026, Stb. 2026, 230: actuele waarde vervangen door beleidswaarde
• RJ-Uiting 2026-7: aanpassing Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (rjnet.nl)
• Raad voor de Jaarverslaggeving: de Richtlijnen

Lees ook