Jaarrekening vastgoed: kostprijs of actuele waarde
Verhuurd vastgoed, een eigen pand en een pand om door te verkopen volgen elk een andere richtlijn. Zo kiest een vastgoed-BV haar waardering en verwerkt zij huur en waardestijging.
Het korte antwoord
Een vastgoed-BV waardeert verhuurde panden tegen kostprijs of tegen actuele waarde, de marktwaarde. Kiest u actuele waarde, dan gaan waardeveranderingen naar de winst-en-verliesrekening en vormt u voor ongerealiseerde stijgingen een herwaarderingsreserve (art. 2:390 lid 1 BW). Een pand voor eigen gebruik valt onder RJ 212. Een micro-rechtspersoon mag niet tegen marktwaarde waarderen.
Bijgewerkt op 30 oktober 2026
Kerngegevens
| Verhuurd of aangehouden als belegging | RJ 213 Vastgoedbeleggingen: kostprijs of actuele waarde |
| Pand voor eigen gebruik | RJ 212 Materiële vaste activa |
| Actuele waarde van een belegging | De marktwaarde (art. 11 Besluit actuele waarde) |
| Micro-rechtspersoon | Waardering tegen marktwaarde niet toegestaan (art. 5a Besluit actuele waarde) |
| Huuropbrengsten | Lease volgens RJ 292, niet RJ 270 |
Belegging, eigen gebruik of handelsvoorraad?
Eerst de vraag waarvoor u het pand aanhoudt: dat bepaalt welke richtlijn geldt en welke waardering openstaat.
| Waarvoor u het pand aanhoudt | Richtlijn | Waardering |
|---|---|---|
| Verhuur aan derden of waardestijging | RJ 213 Vastgoedbeleggingen | Kostprijs, of actuele waarde (marktwaarde) |
| Eigen kantoor, winkel of bedrijfshal | RJ 212 Materiële vaste activa | Kostprijs min afschrijvingen, of actuele kostprijs |
| Aangekocht om door te verkopen | RJ 220 Voorraden | Kostprijs of lagere opbrengstwaarde; geen actuele waarde |
| Bouw in opdracht van een koper | RJ 221 Onderhanden projecten | Opbrengst naar rato van de voortgang |
Een eigen kantoor wordt geen belegging doordat het in een vastgoed-BV staat.
Kostprijs of actuele waarde: wat de keuze verandert
Bij het kostprijsmodel staat het pand op de balans voor de verkrijgingsprijs, verminderd met afschrijvingen en waardeverminderingen. Een taxatie verandert de boekwaarde dan niet, tenzij zij een duurzame waardedaling aantoont (art. 2:387 lid 3 BW).
Bij actuele waarde staat het pand voor de marktwaarde op de balans en schrijft u niet af. Elke waardeverandering, ook een ongerealiseerde, gaat naar de winst-en-verliesrekening van het jaar waarin zij zich voordoet (RJ 213.504). Omdat die winst niet is verdiend met een verkoop, vormt u uit het resultaat of de vrije reserves een herwaarderingsreserve voor het verschil met de boekwaarde op kostprijsbasis (art. 2:390 lid 1 BW). Die reserve mag u verminderen met de latente belastingverplichting.
De keuze geldt voor alle vastgoedbeleggingen en u wijzigt haar alleen om gegronde redenen (art. 2:384 lid 6 BW). Voor een micro-rechtspersoon is er geen keuze: art. 5a Besluit actuele waarde staat waardering tegen marktwaarde niet toe.
Rekenvoorbeeld: bedrijfsruimte van € 600.000
Een kleine vastgoed-BV verhuurt een bedrijfsruimte die voor € 600.000 op de balans staat. De onderbouwde marktwaarde op balansdatum is € 660.000.
| Actuele waarde | Kostprijs | |
|---|---|---|
| Boekwaarde pand na waardering | € 660.000 | € 600.000 min de afschrijving van het jaar |
| Winst-en-verliesrekening | € 60.000 ongerealiseerde waardestijging | Alleen de afschrijving |
| Herwaarderingsreserve | € 60.000, of € 44.520 na aftrek van latente belasting | Geen |
| Latente belastingverplichting | Bij een tarief van 25,8%: € 15.480 | Geen |
De stijging van € 60.000 verhoogt bij actuele waarde het resultaat, maar niet de uitkeerbare ruimte: de herwaarderingsreserve is een wettelijke reserve (art. 2:373 lid 4 BW). Verkoopt de BV het pand later, dan valt het bedrag dat voor dit pand in de reserve zit vrij (art. 2:390 lid 3 BW).
Huur, huurvrije perioden en waarborgsommen
Huur is een opbrengst uit een leaseovereenkomst. RJ 270 behandelt die niet (alinea 103); de RJ rekent huur tot hoofdstuk 292 Leasing. Gewone verhuur is in de regel operationele lease: het pand blijft op uw balans en u verwerkt de huur tijdsevenredig over de looptijd van het contract (RJ 292.313).
Dat heeft gevolgen voor een huurvrije periode. Bij een contract van vijf jaar tegen € 4.000 per maand met de eerste drie maanden gratis ontvangt u 57 × € 4.000 = € 228.000. Verdeeld over zestig maanden is dat € 3.800 huuropbrengst per maand, ook in de maanden waarin u niets ontvangt. Een waarborgsom is geen opbrengst maar een schuld aan de huurder.
Voor de grootteklasse telt het balanstotaal op de grondslag van verkrijgings- en vervaardigingsprijs (art. 2:396 lid 1 BW); een herwaardering tilt de BV dus niet over een grens. De bedragen staan bij de groottecriteria en de controleplicht-check rekent uit of een accountant verplicht is.
Veelgemaakte fouten bij vastgoed-BV's
- Het eigen kantoor als vastgoedbelegging tegen marktwaarde waarderen.
- Als micro-rechtspersoon een taxatiewaarde op de balans zetten.
- De waardestijging boeken zonder een herwaarderingsreserve te vormen.
- Een huurvrije periode als maanden zonder huuropbrengst boeken.
Wat BV's in deze sector deponeren
Vastgoed-BV's die verhuren, beleggen of handelen vallen in SBI-sectie L, verhuur van en handel in onroerend goed (SBI 68). Makelaars horen bij dezelfde sectie; projectontwikkelaars staan onder de bouw.
| Balansklasse, boekjaar 2024 | Deponeringen | Solvabiliteit: p25 – mediaan – p75 | Current ratio: p25 – mediaan – p75 |
|---|---|---|---|
| Micro (balans tot en met € 450.000) | 6.159 | −4,2% – 44,7% – 86,2% | 0,50 – 1,61 – 5,71 |
| Klein (balans boven € 450.000 tot en met € 7,5 mln) | 12.589 | 13,5% – 50,0% – 83,3% | 0,38 – 1,35 – 5,71 |
| Middelgroot (balans boven € 7,5 mln tot en met € 25 mln) | 2.119 | 13,9% – 42,4% – 73,5% | 0,27 – 1,00 – 3,35 |
| Groot (balans boven € 25 mln) | 937 | 16,2% – 35,7% – 63,1% | 0,35 – 1,01 – 3,10 |
In balansklasse klein had sectie L over boekjaar 2024 een mediane solvabiliteit van 50,0%, lager dan de 73,4% van alle balansen in die klasse samen; de mediane current ratio was 1,35, lager dan landelijk (3,28). Het landelijke cijfer ligt hoog door de vele holdings.
De balansklasse volgt alleen het balanstotaal, niet de wettelijke grootteklasse. De dataset noemt geen rechtsvorm; het gaat om alle deponeringen in XBRL met deze SBI-sectie, vooral van BV's. Bron: KVK Handelsregister Open Dataset Jaarrekeningen, bewerking Jaarrekening.io, CC BY 4.0. Gegevens gedownload en verwerkt op 2 november 2026. Uitleg en alle sectoren: solvabiliteit per sector en current ratio per sector.
De vastgoed-BV in Jaarrekening.io
Jaarrekening.io neemt de boekwaarden over uit de XAF-auditfile of saldibalans die u inleest; een taxatie of marktwaarde bepaalt de software niet. De keuze tussen kostprijs en actuele waarde en de hoogte van de herwaarderingsreserve zijn besluiten van het bestuur, die u in de boekhouding verwerkt en, als kleine of grotere rechtspersoon, in de toelichting uitlegt. Deponeren bij de KvK doet u zelf.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 2, Titel 9
- Besluit actuele waarde (art. 5, 5a, 7 en 11)
- RJ-Uiting 2020-4: ontwerp-alinea's RJ 213 Vastgoedbeleggingen (ontwerp)
- RJ-Uiting 2022-8: alinea's hoofdstuk 212 Materiële vaste activa
- RJ-Uiting 2023-5: hoofdstuk 292 Leasing, ook voor huur (uitkomst evaluatie IFRS 16-optie)
- RJ-Uiting 2020-12: ontwerp-alinea's RJ 292 Leasing over operationele en financiële lease (ontwerp)
- RJ 270 Opbrengsten (RJ-Uiting 2020-15, bijlage 2, definitief)
- RJ-Uiting 2017-4: ontwerp-richtlijn 220 Voorraden (ontwerp)
- Belastingdienst: tarieven voor de vennootschapsbelasting
Veelgestelde vragen
Mag een micro-BV haar verhuurde pand tegen marktwaarde waarderen?
Nee. Art. 5a van het Besluit actuele waarde staat waardering tegen marktwaarde niet toe voor een rechtspersoon als bedoeld in art. 2:395a BW. Een micro-rechtspersoon waardeert haar vastgoed dus tegen kostprijs, ook als een taxatie veel hoger uitkomt dan de boekwaarde.
Telt een herwaardering mee voor de grootteklasse?
Nee. Het criterium is de waarde van de activa op de grondslag van verkrijgings- en vervaardigingsprijs (art. 2:396 lid 1 BW). Een pand dat voor € 600.000 is gekocht en voor € 900.000 op de balans staat, telt mee voor € 600.000.
Kan ik de herwaarderingsreserve als dividend uitkeren?
Nee. De herwaarderingsreserve is een wettelijke reserve en uitkeringen zijn alleen mogelijk voor zover het eigen vermogen groter is dan de wettelijke en statutaire reserves (art. 2:216 lid 1 BW).
Moet ik mijn beleggingspand elk jaar laten taxeren?
De wet schrijft geen jaarlijkse externe taxatie voor, maar bij actuele waarde moet de marktwaarde op elke balansdatum onderbouwd zijn. Benadert u haar met de contante waarde van de verwachte kasstromen, dan vermeldt u methode, aannames en rentevoet in de toelichting (art. 11 lid 2 Besluit actuele waarde). Voor een micro-rechtspersoon speelt dit niet: zij mag niet tegen marktwaarde waarderen.
Lees ook
Klaar voor uw jaarrekening?
Uw eerste jaarrekening is gratis, voor elke grootteklasse. Maak een account aan en stel haar op volgens Titel 9 BW2, van saldibalans tot publicatiestukken.
Gratis starten