Jaarrekening makelaar: wanneer is courtage omzet?
Getekend in december, geleverd in februari: in welk jaar valt de courtage? Het antwoord volgt uit de wet, uw opdrachtvoorwaarden en de voorbehouden in het koopcontract.
Het korte antwoord
Een makelaar heeft recht op courtage zodra door zijn bemiddeling de koopovereenkomst tot stand is gekomen (art. 7:426 lid 1 BW), tenzij de opdracht het loon koppelt aan de levering. Dat moment bepaalt in welk boekjaar de omzet valt. Veel makelaars werken als eenmanszaak of vof en vallen niet onder Titel 9; een makelaars-BV deponeert haar jaarrekening bij de KvK.
Bijgewerkt op 6 oktober 2026
Kerngegevens
| Gebruikelijke rechtsvorm | Eenmanszaak of vof; grotere kantoren een BV |
| Wettelijk moment van courtage | Totstandkoming van de bemiddelde overeenkomst (art. 7:426 lid 1 BW) |
| Bedenktijd particuliere koper van een woning | Drie dagen na ontvangst van de getekende akte (art. 7:2 lid 2 BW) |
Welke rechtsvorm, welke verplichting?
Een zelfstandig makelaar of een kantoor met twee vennoten is meestal een eenmanszaak of vof. Titel 9 van Boek 2 BW is op hen in de regel niet van toepassing, zodat er geen jaarrekening naar de KvK gaat; zij stellen jaarcijfers op voor de inkomstenbelasting (eenmanszaak, vof). Een makelaars-BV deponeert wel; het voorbeeld verderop gaat daarvan uit.
Voor de omvang van de publicatie telt bij een makelaars-BV alleen de grootteklasse: kijk bij de groottecriteria en doe de controleplicht-check als het kantoor groeit.
Het omzetmoment van courtage
De opdracht aan een makelaar is een bemiddelingsovereenkomst: de tussenpersoon heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand is gekomen (art. 7:426 lid 1 BW). Bij de verkoop van een woning is dat de koopovereenkomst, niet de levering bij de notaris. De opdracht kan het loon afhankelijk stellen van de uitvoering van de koop. Gaat die dan niet door, dan blijft de opdrachtgever het loon verschuldigd, tenzij het niet-doorgaan niet aan hem kan worden toegerekend (lid 2).
Voor de jaarrekening komt daar een tweede toets bij. Opbrengst uit een dienst verwerkt u pas als het waarschijnlijk is dat de vergoeding binnenkomt (RJ 270.117), en als één handeling veel belangrijker is dan alle andere, wacht u met de opbrengst tot die handeling is verricht (RJ 270.120). Zolang een particuliere koper nog in de bedenktijd van drie dagen zit (art. 7:2 lid 2 BW) of een financieringsvoorbehoud kan inroepen, staat de courtage niet vast.
| Stand op 31 december | Courtage dit boekjaar? | Waarom |
|---|---|---|
| Koop getekend, bedenktijd en voorbehouden verlopen | Ja | Het recht op loon is ontstaan |
| Koop getekend, financieringsvoorbehoud loopt tot half januari | In de regel nee | De koper kan nog ontbinden; beoordeel per dossier hoe waarschijnlijk dat is |
| Opdracht koppelt het loon aan de levering in februari | Nee | Het recht op loon hangt af van de uitvoering van de koop |
| Bezichtigingen en een bod, nog geen overeenstemming | Nee | Er is geen overeenkomst tot stand gekomen |
| Taxatierapport opgeleverd, factuur volgt in januari | Ja | De dienst is verricht |
Rekenvoorbeeld: zes dossiers rond de jaarwisseling
Een makelaars-BV heeft op 31 december zes verkoopdossiers waarin de koopovereenkomst is getekend maar de courtage nog niet is gefactureerd. Volgens haar opdrachtvoorwaarden is de courtage verschuldigd bij het tot stand komen van de koop, behalve in één dossier.
| Dossiers | Courtage | Verwerking op 31 december |
|---|---|---|
| Drie dossiers, alle voorbehouden verlopen | € 6.500 + € 8.200 + € 5.300 = € 20.000 | Omzet van dit boekjaar; € 20.000 nog te factureren |
| Twee dossiers met een lopend financieringsvoorbehoud | € 7.000 + € 6.000 = € 13.000 | Geen omzet; in januari beoordelen |
| Eén dossier met courtage bij levering in februari | € 7.500 | Geen omzet; pas bij de levering |
Van de € 40.500 aan mogelijke courtage verwerkt de BV € 20.000 in dit boekjaar. De overige € 20.500 blijft buiten de omzet en wordt pas verwerkt als aan de voorwaarden voor de vergoeding is voldaan.
Opstartkosten en aankoopopdrachten
Rekent u bij het aannemen van de opdracht een vast bedrag voor opstart, fotografie en plaatsing, dan is dat omzet zodra u die werkzaamheden hebt verricht. Bij een aankoopopdracht tegen een vast bedrag vooraf hebt u het geld al, maar de dienst nog niet geleverd: het bedrag staat als vooruitontvangen op de balans tot de zoekopdracht is afgerond.
Houd per dossier de datum van de koopovereenkomst, het verloop van de voorbehouden en de leveringsdatum bij. Die lijst onderbouwt de post nog te factureren courtage, een vordering op de balans.
Veelgemaakte fouten bij makelaarskantoren
- Courtage pas als omzet boeken bij ontvangst via de notaris, terwijl het recht op loon in het vorige boekjaar is ontstaan.
- Elke getekende koop als definitieve omzet nemen, ook als de voorbehouden nog lopen.
- Het vaste bedrag voor een aankoopopdracht bij ontvangst als omzet boeken.
Het makelaarskantoor in Jaarrekening.io
Een makelaars-BV leest in Jaarrekening.io haar XAF-auditfile of saldibalans in Excel of CSV in; de nog te factureren courtage bepaalt u zelf. De software stelt de jaarrekening en de publicatieversie samen en verzendt niets naar de KvK. Werkt u als eenmanszaak of vof, dan gebruikt u niet de jaarrekeningroute maar de boekhouding en de belastingen.
Bronnen
Veelgestelde vragen
De koop is in december getekend en de levering is in februari. In welk jaar valt de courtage?
Dat hangt af van uw opdracht. Zonder afwijkende afspraak ontstaat het recht op loon bij het tot stand komen van de koop (art. 7:426 lid 1 BW) en valt de courtage in het oude jaar, mits de voorbehouden zijn verlopen. Koppelt uw opdracht het loon aan de levering, dan volgt de omzet pas bij die levering.
Is courtage verschuldigd als de koper de koop ontbindt?
Is het loon afhankelijk gesteld van de uitvoering van de koop en gaat die niet door, dan blijft de opdrachtgever het loon verschuldigd, tenzij het niet-doorgaan niet aan hem kan worden toegerekend (art. 7:426 lid 2 BW). Lees wat uw voorwaarden over ontbinding zeggen en boek geen omzet zolang de uitkomst onzeker is.
Geldt het omzetmoment van courtage ook voor een makelaar zonder BV?
Ja. Ook in de jaarcijfers van een eenmanszaak of vof hoort courtage bij het jaar waarin u er recht op kreeg, niet bij het jaar van betaling. Het verschil is dat die cijfers niet naar de KvK gaan: u gebruikt ze voor de aangifte inkomstenbelasting.
Wanneer is een taxatie omzet?
Bij oplevering van het taxatierapport. De dienst is dan verricht, ook als u de factuur later stuurt of de klant later betaalt.
Lees ook
Klaar voor uw jaarrekening?
Uw eerste jaarrekening is gratis, voor elke grootteklasse. Maak een account aan en stel haar op volgens Titel 9 BW2, van saldibalans tot publicatiestukken.
Gratis starten