Welke jaarcijfers heb ik nodig voor een hypotheek?

Het korte antwoord

De geldverstrekker of inkomensbeoordelaar bepaalt de vereisten. Verzamel definitieve jaarcijfers, aangiften en zo nodig actuele cijfers.

Grondslag: art. 2:362 BW; actuele NHG-toetskaders Inkomensverklaring Ondernemer

Hoe beoordeelt een geldverstrekker ondernemersinkomen?

Voor een ondernemershypotheek gaat het om de beoordeling van een bestendig inkomen. De jaarrekening is daarvoor een bron, maar niet altijd het enige document. Vraag de hypotheekadviseur welke route geldt voor uw rechtsvorm en geldverstrekker. Een openbare publicatiebalans bevat vaak onvoldoende gegevens om uw inkomen goed te beoordelen.

NHG gebruikt voor ondernemersinkomen de Inkomensverklaring Ondernemer en publiceert daarvoor toetskaders en informatie over geaccepteerde rekenexperts. De beoordeling kan meerdere jaren en aanvullende actuele informatie omvatten. Neem de actuele documentenlijst van de beoordelaar als uitgangspunt, in plaats van een algemene internetlijst zonder datum. Bij een eenmanszaak spelen andere gegevens dan bij een DGA met holding en werkmaatschappij. Vermeld wijzigingen in rechtsvorm, overnames en perioden in loondienst. De beoordelaar moet kunnen begrijpen welke inkomsten vergelijkbaar zijn en welke ontwikkeling een gevolg is van een veranderde structuur.

Welke definitieve jaarcijfers verzamelt u?

Verzamel de definitieve jaarcijfers en bijbehorende fiscale aangiften in herkenbare bestanden. Controleer dat de naam, perioden en resultaten op elkaar aansluiten of verklaar verschillen. Een fiscale winst kan afwijken van het commerciële resultaat. Bij een DGA kan looninformatie relevant zijn naast de resultaten en financiële positie van de BV. Trek een dividenduitkering niet zonder beoordeling gelijk aan duurzaam inkomen. Vraag tijdig of cijfers van andere groepsmaatschappijen nodig zijn. Door die vraag vooraf te beantwoorden voorkomt u dat de hypotheekaanvraag blijft liggen omdat alleen de persoonlijke holdingrapportage is aangeleverd.

Maak duidelijk welke informatie definitief en welke voorlopig is. Een tussentijds overzicht over het lopende jaar kan nuttig zijn, maar is geen vastgestelde jaarrekening. Leg grote eenmalige baten, incidentele kosten en recente omzetveranderingen feitelijk uit. Gebruik daarbij geen aangepaste 'mooie' jaarrekening waarin ongunstige posten worden weggelaten. Art. 2:362 BW blijft voor een BV het uitgangspunt voor een betrouwbaar financieel beeld. Een inkomensbeoordelaar kan zelf correcties of normalisaties toepassen volgens zijn regels. Die beoordeling moet gescheiden blijven van het oorspronkelijke rapport en de onderliggende administratie.

Wat doet u met voorlopige cijfers?

Plan het jaarwerk ruim vóór het gewenste moment van financiering en stem de benodigde accountantsondersteuning af. Niet iedere hypotheekaanvraag vraagt hetzelfde accountantsproduct; laat de adviseur dat concreet maken voordat u extra werkzaamheden bestelt. Een inkomensverklaring is bovendien geen toezegging dat de hypotheek wordt verstrekt. De geldverstrekker beoordeelt het totale dossier. Bewaar de aangeleverde documenten en reageer gericht op aanvullende vragen. De praktische voorbereiding bestaat uit complete, onderling verklaarbare cijfers en een heldere toelichting op uw onderneming. Dat is nuttiger dan alleen een formeel ogende pdf laten maken vlak voordat het financieringsvoorbehoud afloopt.

Bronnen

• NHG: een hypotheek voor ondernemers

Lees ook